Bất động sản công nghiệp miền Nam "cất cánh" nhờ đà tăng trưởng kinh tế

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam nửa đầu năm 2025 cho thấy một bức tranh có nhiều điểm sáng

Kinh tế vĩ mô vững vàng - bệ phóng cho thị trường

Theo ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, nguồn vốn FDI dồi dào và những chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ, khẳng định vị thế là một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn nhất tại Việt Nam trong những năm tới.

Theo số liệu công bố, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Việt Nam đã tăng trưởng ấn tượng 7,52% so với cùng kỳ năm trước trong 6 tháng đầu năm 2025, được thúc đẩy bởi sự phục hồi mạnh mẽ của sản xuất công nghiệp và kim ngạch xuất khẩu tăng vọt. Niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào môi trường kinh doanh tại Việt Nam cũng được củng cố rõ rệt khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giải ngân đạt 11,7 tỷ USD, tăng 8,1%. Những con số này không chỉ phản ánh sức khỏe của nền kinh tế mà còn là bảo chứng cho tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc công nghiệp.

Thị trường bất động sản miền Nam, mà tâm điểm là TP. Hồ Chí Minh, đã và đang chứng tỏ sức hút vượt trội, là thỏi nam châm thu hút các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước.

"Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục là một trong những phân khúc hấp dẫn nhất, duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ bất chấp những biến động kinh tế toàn cầu", ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Knight Frank Việt Nam nhận định.

Sau một năm 2024 có phần trầm lắng về nguồn cung, nửa đầu năm 2025 đã chứng kiến sự chào đón đáng kể nguồn cung mới tại Long An. Điển hình là giai đoạn 1 của Khu công nghiệp Prodezi Eco Long An, bổ sung thêm 85 ha, nâng tổng nguồn cung đất công nghiệp tại phía Nam lên gần 27.000 ha. Điều này một lần nữa khẳng định Long An cũ đang nổi lên như một trung tâm công nghiệp mới nhờ quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông được cải thiện liên tục.

Tính đến tháng 6/2025, giá chào thuê trung bình đối với đất công nghiệp tại phía Nam đạt 169,4 USD/m2/kỳ hạn thuê, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước. Sự hạn chế về nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu cao đã khiến các khu công nghiệp hiện hữu tăng giá chào bán. Đơn cử, Khu công nghiệp Prodezi Eco Long An giai đoạn 1, dù mới đi vào hoạt động trong quý 2, đã có giá chào bán là 189 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương vẫn là những thị trường đắt đỏ nhất, với giá thuê dao động từ 198 USD đến 270 USD/m2/kỳ hạn thuê. Mặc dù giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp miền Nam vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 90% trong năm 2025, chứng tỏ nhu cầu thị trường ổn định và bền vững. Long An, với vị thế mới nổi, hiện chiếm khoảng 17% tổng nguồn cung đất công nghiệp của toàn khu vực phía Nam.

Xu hướng dịch chuyển

Theo ông Alex Crane, thị trường khu công nghiệp miền Nam trong nửa đầu năm 2025 đang diễn biến khá đặc biệt. Dù mức hấp thụ ròng đạt 32 ha là một con số tích cực, nhưng đằng sau đó là những thách thức không nhỏ về nguồn cung và giá cả.

Sự khan hiếm nguồn cung đang là một trong những nguyên nhân chính khiến mức hấp thụ không đạt được kỳ vọng như những năm trước. Các dự án mới chưa thể lấp đầy khoảng trống, trong khi nhu cầu từ các nhà đầu tư vẫn tiếp tục tăng cao. Điều này trực tiếp đẩy giá chào thuê lên một mức đáng kể, tạo áp lực lên chi phí sản xuất của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, Long An và Đồng Nai nổi lên như những điểm sáng. Hai tỉnh này đã ghi nhận phần lớn các giao dịch thuê đất mới, cho thấy sức hấp dẫn riêng biệt của mình trong việc thu hút dòng vốn đầu tư. Đặc biệt, sự hiện diện của các công ty sản xuất đến từ Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Việt Nam đang là động lực chính thúc đẩy các giao dịch này. Điều này phản ánh rõ nét xu hướng dịch chuyển sản xuất và mở rộng thị trường của các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam, cũng như sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp nội địa.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội cho rằng, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đang đứng trước một chương mới đầy hứa hẹn, khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về đây. Đặc biệt, thông tin về kế hoạch sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương – hai đầu tàu kinh tế phía Nam – như một chất xúc tác, biến Bà Rịa - Vũng Tàu thành điểm đến chiến lược cho các doanh nghiệp ngoại.

Việc sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương sẽ mang lại những hiệu ứng cộng hưởng khổng lồ. Doanh nghiệp FDI tại Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn nhân lực chất lượng cao, chuỗi cung ứng đa dạng và thị trường tiêu thụ rộng lớn từ hai địa phương lân cận. Sự bùng nổ của FDI sẽ kéo theo nhu cầu lớn về công nghiệp hỗ trợ, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Không quá khi nói rằng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang đứng trước cơ hội vàng để định vị lại mình trên bản đồ công nghiệp và đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là tin vui cho chính quyền địa phương mà còn mở ra những triển vọng mới cho các nhà đầu tư, nhà phát triển hạ tầng và cả thị trường lao động.

Ông Alex Crane dự báo, đến năm 2026, nguồn cung mới từ Bình Dương, bao gồm Khu công nghiệp Cây Trường và VSIP III - Giai đoạn 2, sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thị trường miền Nam.

Bên cạnh đó, các chính quyền địa phương đang tích cực thúc đẩy việc mở rộng không gian phát triển công nghiệp đến các khu vực xa hơn như Bắc Tân Uyên (Bình Dương) và Trảng Bom (Đồng Nai), nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất và giảm tải áp lực cho các khu vực trung tâm.