Bất động sản tăng nguồn cung: Giá trị thực trở thành tiêu chí cốt lõi

Bất động sản bước vào cuộc tái cấu trúc mới - Ảnh: Trường Sơn

Nguồn cung tăng, nhưng phải đúng nhịp

Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn thay đổi đáng chú ý khi nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng, trong khi nhu cầu vẫn hiện hữu nhưng ngày càng chọn lọc. Cùng với lượng hàng mới, cơ cấu sản phẩm, hành vi người mua và chiến lược phát triển của doanh nghiệp cũng được dự báo thay đổi mạnh.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, nguồn cung bất động sản trong thời gian tới chắc chắn có xu hướng tăng, bởi các yêu cầu đặt ra đối với doanh nghiệp trong việc triển khai dự án đang ngày càng rõ ràng.

“Thứ nhất là nguồn cung chắc chắn sẽ tăng vì tất cả những thứ mà chúng ta đang yêu cầu doanh nghiệp phải triển khai dự án cho thấy nguồn cung sẽ phải tăng”, bà Vân nhận định.

Tuy nhiên, theo bà Vân, câu chuyện của thị trường không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu sản phẩm, mà quan trọng hơn là nguồn cung mới có gặp đúng nhu cầu hay không.

Ở phía cầu, nhu cầu vẫn tồn tại và không giảm. Song, khẩu vị của người mua đang thay đổi. Người mua sẽ hướng nhiều hơn tới những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng và khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.

Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn chú trọng số lượng sang giai đoạn đề cao chất lượng và mức độ phù hợp của sản phẩm. Trong bối cảnh khả năng tài chính của người mua chịu nhiều áp lực, một sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng hơn.

Không chỉ nguồn cung và nguồn cầu thay đổi, cơ cấu sản phẩm cũng sẽ có sự dịch chuyển đáng kể.

Theo bà Vân, những yếu tố liên quan đến sự thay đổi về khẩu vị tiêu dùng, áp lực tài chính cũng như khả năng thanh khoản của dự án sẽ tác động trực tiếp tới cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

“Chúng ta sẽ kỳ vọng sản phẩm trên thị trường sẽ có nhiều sản phẩm cỡ nhỏ hơn, phù hợp túi tiền và hướng tới những đối tượng người mua ở thực. Ở đây có thể là đối tượng trẻ, là những đối tượng mà chúng ta nhìn thấy rằng vẫn còn có nhu cầu và cần nhu cầu về sở hữu nhà”, bà Vân cho biết.

Như vậy, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là đưa thêm nguồn cung ra thị trường. Sản phẩm phải được thiết kế phù hợp với khả năng chi trả, nhu cầu thực tế và hành vi mới của khách hàng.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) đồng tình với nhận định nguồn cung sẽ tăng, song cho rằng cần đặc biệt quan tâm tới nhịp tăng.

Theo ông Quê, cơ quan quản lý cần điều chỉnh nhịp tăng nguồn cung, bởi nếu nguồn cung tăng quá nhanh và quá nhiều trong cùng một thời điểm, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ mất cân đối, thậm chí phát sinh tồn kho.

Một vấn đề khác là tâm lý của người mua. Theo ông Quê, nhu cầu của người dân sẽ hướng tới những bất động sản có tiện ích cao và tiềm năng kinh doanh cao. Tuy nhiên, khi thông tin về nguồn cung tương lai xuất hiện nhiều hơn, một bộ phận khách hàng có thể trì hoãn quyết định mua.

“Có những người mua nhà đang không vội vàng mua nhà vì họ thấy rằng lãi suất đang quá cao, nguồn cung sắp tới là quá nhiều và lựa chọn của họ rất cao”, ông Quê phân tích.

Điều này đặt ra bài toán cân bằng cho thị trường. Nếu doanh nghiệp liên tục gia tăng nguồn cung trong khi người mua tiếp tục chờ đợi, khoảng cách giữa kỳ vọng của bên bán và bên mua có thể kéo dài, gây áp lực lên thanh khoản.

Theo ông Quê, nếu không thận trọng trong việc điều chỉnh nhịp nguồn cung và điều tiết thông tin thị trường, có thể xuất hiện tình trạng chủ đầu tư tiếp tục làm nhiều dự án, trong khi người mua ngày càng đứng ngoài quan sát.

Giá trị thực trở thành tiêu chí cốt lõi

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho rằng, khách hàng ở thời điểm hiện tại không còn quyết định dựa chủ yếu vào tâm lý đám đông. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn tới giá trị thực của bất động sản.

Với nhà đầu tư, một bất động sản được lựa chọn phải có khả năng tạo ra dòng tiền hoặc phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn từ 3-5 năm. Vì vậy, các yếu tố như pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm được xem xét kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Sự thay đổi trong hành vi khách hàng cũng buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược. Theo ông Chung, với một thị trường có quy mô lớn, mỗi doanh nghiệp cần có chiến lược rõ ràng trong phát triển và lựa chọn sản phẩm.

“Nếu chúng ta không biết chọn chiến lược, không biết tìm đúng vị trí thì chắc chắn sẽ bị cuốn trôi”, ông Chung nói.

Theo ông Chung, thị trường đang bước vào một giai đoạn mới của bất động sản, đòi hỏi các doanh nghiệp phải làm mới mình và thay đổi cách tiếp cận. Năng lực lựa chọn dự án, phân khúc, vị trí và khách hàng sẽ ngày càng quyết định khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.

Ở góc độ rộng hơn, Giáo sư Hoàng Văn Cường cho rằng, thị trường sắp tới sẽ có sự thay đổi về cấu trúc, kéo theo sự dịch chuyển về vai trò của các bên tham gia.

Theo ông Cường, trước đây, nhà cung cấp có thể giữ vai trò lớn hơn, nhưng thời gian tới, vị thế của khách hàng sẽ được nâng lên. Cơ cấu thị trường thay đổi đồng nghĩa với lựa chọn của khách hàng thay đổi, trong khi người mua cũng thay đổi về vị thế, cách thức và tư duy.

“Thời gian tới sẽ có một sự tái cấu trúc rất mạnh mẽ, kể cả về phía cung, phía cầu và tính chất của thị trường”, Giáo sư Hoàng Văn Cường nhận định.

Theo ông Cường, đây là những yếu tố mà tất cả các bên tham gia thị trường, từ nhà đầu tư đến người mua nhà, đều cần tính đến. Đặc biệt, nguồn cung tăng nhưng tăng như thế nào để không rơi vào tình trạng tồn kho, tạo ra sự ứ đọng cho thị trường là vấn đề cần được lưu ý.

Tuy nhiên, Giáo sư Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, không nên vì lo ngại nguồn cung tăng mà người mua chuyển sang trạng thái chỉ đứng ngoài chờ đợi. Nếu tâm lý này kéo dài, chính người mua cũng có thể gặp bất lợi khi thị trường chuyển sang trạng thái cân bằng mới.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình tái cấu trúc đồng thời ở cả phía cung và cầu. Nguồn cung có xu hướng tăng, nhưng tốc độ tăng, cơ cấu sản phẩm và khả năng hấp thụ sẽ quyết định hiệu quả của quá trình này.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu vẫn hiện hữu nhưng ngày càng thực chất hơn. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ khả năng sử dụng, tạo dòng tiền, pháp lý, vị trí, chất lượng và mức độ phù hợp với năng lực tài chính.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp không chỉ cần phát triển dự án mà còn phải xác định đúng phân khúc, quy mô sản phẩm và thời điểm đưa hàng ra thị trường. Cơ quan quản lý cũng đứng trước yêu cầu điều tiết nhịp nguồn cung, đồng thời bảo đảm thông tin thị trường minh bạch để hạn chế tâm lý chờ đợi kéo dài.

Một chu kỳ mới của thị trường vì vậy có thể không được đo bằng số lượng dự án tăng thêm, mà bằng khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực. Khi khách hàng ngày càng có vị thế lớn hơn, doanh nghiệp muốn duy trì thanh khoản sẽ phải đặt giá trị thực, chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở vị trí trung tâm.