Bất động sản Việt Nam đón dòng vốn ngoại qua tăng cường liên doanh

Bất động sản Việt Nam đón dòng vốn ngoại qua tăng cường liên doanh

Kết nối nguồn vốn và năng lực địa phương

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, BW Industrial Development là một ví dụ điển hình cho mô hình hợp tác giữa nhà đầu tư quốc tế và doanh nghiệp trong nước. Năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD.

Tại thời điểm ra mắt, BW sở hữu hơn 2 triệu m² quỹ đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Theo thông tin được công bố trên cổng thông tin của Warburg Pincus, liên doanh này hiện kiểm soát hơn 3,8 triệu m² quỹ đất tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm trên cả nước.

Mô hình hợp tác tương tự đang được mở rộng từ bất động sản công nghiệp sang phân khúc nhà ở. Frasers Property và GELEX Infrastructure đã cùng phát triển năm dự án công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên với tổng diện tích khoảng 100 ha.

Tháng 2/2026, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về một liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure nắm 49%.

Liên doanh được định hướng tìm kiếm các cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, bao gồm nhà ở. Dự án đầu tiên là khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một dự án khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong danh mục dự kiến phát triển của liên doanh.

Dù có quy mô và tập trung vào những phân khúc khác nhau, hai trường hợp trên cùng cho thấy một cách tiếp cận đáng chú ý: nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế được kết hợp với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của đối tác trong nước.

Cấu trúc giao dịch ngày càng đa dạng

Sự gia tăng của các mô hình hợp tác tại Việt Nam diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đang ghi nhận sự phục hồi của hoạt động đầu tư.

Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets quý II/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt 46 tỷ USD trong quý II, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.

Đáng chú ý, dòng vốn xuyên biên giới đang chiếm tỷ trọng lớn hơn trong hoạt động đầu tư. Trong nửa đầu năm 2026, nhà đầu tư xuyên biên giới chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại châu Á - Thái Bình Dương, tăng từ 28% cùng kỳ năm trước.

Cùng với sự trở lại của dòng vốn quốc tế, cấu trúc giao dịch cũng trở nên đa dạng hơn. Savills ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu ở mức cao, trong khi các hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn, từ các dự án nhà ở, danh mục tài sản đến các thương vụ doanh nghiệp và nền tảng trung tâm dữ liệu trong khu vực.

Thay vì chỉ mua toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể tham gia vào một dự án phát triển, danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư cùng đối tác. Cách tiếp cận này cho phép các bên lựa chọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với từng chiến lược.

Tại Việt Nam, việc lựa chọn cấu trúc đầu tư càng có ý nghĩa khi một dự án có thể đồng thời đòi hỏi quỹ đất, nền tảng pháp lý rõ ràng, năng lực phát triển, hiểu biết thị trường và khả năng vận hành.

Đối với nhà đầu tư quốc tế, hợp tác với đối tác địa phương có thể bổ sung những năng lực cần thiết để đưa một cơ hội đầu tư vào triển khai thực tế. Ngược lại, với doanh nghiệp trong nước, liên doanh tạo thêm một phương thức tiếp cận nguồn vốn và kinh nghiệm quốc tế, bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng tài sản hoặc mua bán doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cấu trúc hợp tác chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, từ thực tế làm việc với các nhà đầu tư, vấn đề đầu tiên họ thường xem xét là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất.

Khi những điều kiện nền tảng được đáp ứng, cấu trúc liên doanh có thể giúp các bên kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư.

“Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường”, ông Matthew Powell nói.

Trong bối cảnh dòng vốn quốc tế ngày càng có nhiều cách tiếp cận thị trường bất động sản, quy mô vốn chỉ là một phần của quyết định đầu tư. Cấu trúc giao dịch, lựa chọn đối tác và khả năng triển khai dự án sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong cách dòng vốn được đưa vào thị trường Việt Nam.