Các hành lang kinh tế đang vẽ lại bản đồ bất động sản Việt Nam

Theo báo cáo "Hoạch định cho một thành phố đa cực", trong bối cảnh mỗi quốc gia đều có những thế mạnh riêng biệt, Việt Nam nổi lên với một lợi thế cạnh tranh khác biệt, được mô tả là quốc gia mang đến "bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực". Điều này cho thấy sức mạnh của thị trường không còn nằm ở từng thành phố riêng lẻ, mà là ở khả năng kết nối thành một mạng lưới các thị trường liên kết, tạo ra một hệ sinh thái đầu tư đa dạng và bền vững.

Dr. Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, khu vực Đông Nam Á, JLL chia sẻ, thị trường Đông Nam Á ngày càng hấp dẫn đầu tư, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi sự lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Để thành công, thay vì chỉ đầu tư một cách chung chung vào ‘câu chuyện tăng trưởng của Đông Nam Á’, nhà đầu tư cần phải định vị một cách chính xác vào đúng hành lang kinh tế, đúng lĩnh vực và có chiến lược tài sản phù hợp.

Chính sách công đang trở thành một tín hiệu thị trường ngày càng mạnh mẽ. Đồng thời, cơ sở hạ tầng đang tái định nghĩa lại địa lý, nâng cao tầm quan trọng của các điểm nút thứ cấp và các mạng lưới khu vực vượt ra ngoài sự tập trung truyền thống tại các khu trung tâm (CBD). Hơn nữa, chính thị trường bất động sản cũng đang trở nên phân hóa mạnh mẽ hơn: các tài sản chất lượng cao, sẵn sàng cho tương lai tiếp tục thu hút nhu cầu, trong khi đó tài sản cũ phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng về việc phải tái định vị, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng.

Các tài sản cũ phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng về việc phải tái định vị, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng

Các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đang chính thức bước vào một giai đoạn phát triển chiến lược, nơi các động lực tăng trưởng được định hình bởi những yếu tố cấu trúc sâu sắc và dài hạn, thay vì chỉ phụ thuộc vào các biến động theo chu kỳ. Các hành lang kinh tế kết nối chính là "huyết mạch" tạo ra một mô hình phát triển đa trung tâm, bền vững hơn cho thị trường bất động sản, mang lại lợi thế cạnh tranh độc đáo so với khu vực. Sự trưởng thành và tiềm năng to lớn của Việt Nam có thể được khắc họa rõ nét thông qua bốn trọng tâm chính:

Nền tảng Công nghiệp và Logistics hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1", Việt Nam tiếp tục là điểm đến hàng đầu. Nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi hiện đại tại các khu công nghiệp có kết nối hạ tầng tốt vẫn ở mức rất cao, tạo ra cơ hội bền vững cho việc phát triển các nền tảng logistics và công nghiệp quy mô lớn.

Chiến lược Hành lang và Siêu vùng kinh tế: Cơ hội không còn giới hạn trong địa giới hành chính của một tỉnh, mà mở rộng ra toàn bộ các "siêu vùng" kinh tế. Cụ thể là Tam giác công nghiệp phía Bắc (Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng) và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM cùng các tỉnh lân cận). Việc đầu tư vào các dự án phát triển đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng trong các hành lang này sẽ nắm bắt được trọn vẹn tiềm năng tăng trưởng.

Sự trỗi dậy của các tỉnh thành cấp hai khi chi phí tại các thị trường trung tâm như TP.HCM và Hà Nội tăng lên, dòng vốn và dự án đang có xu hướng lan tỏa mạnh mẽ đến các tỉnh cấp hai. Các tỉnh có vị trí chiến lược, quỹ đất dồi dào và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối sẽ là điểm đến mới cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn và chi phí cạnh tranh.

Ngoài ra, còn có sự tái định vị của các trung tâm đô thị, các thành phố lớn đang có sự chuyển mình mạnh mẽ. Đà Nẵng là một ví dụ điển hình khi đang trong quá trình chuyển đổi từ một thành phố du lịch đơn thuần thành một trung tâm tài chính và thương mại năng động của miền Trung. Quá trình này mở ra cơ hội cho các phân khúc bất động sản chất lượng cao như văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc tại Việt Nam JLL nhận định: "Mô hình 'mạng lưới các thị trường kết nối' không còn là một khái niệm tương lai, mà đang trở thành thực tế định hình các quyết định ngay hôm nay. Chúng tôi nhận thấy các khách hàng, từ khách thuê đến nhà đầu tư, đang đánh giá lại chiến lược danh mục của họ. Câu hỏi họ đặt ra không còn là 'nên vào thành phố nào?' mà là 'làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hoặc phía Nam nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động mới?'. Sự thay đổi chiến lược này, cùng với định vị phát triển ngày càng rõ nét của các tỉnh cấp hai, đang tạo ra một bức tranh đầu tư đa tầng và tiềm năng cho Việt Nam trong kỷ nguyên phát triển mới."

Nhìn rộng hơn ra khu vực, báo cáo của JLL cho thấy sức mạnh cốt lõi của Việt Nam nằm ở hai lĩnh vực nền tảng: nền tảng công nghiệp và logistics; và chiến lược phát triển theo các hành lang kinh tế. Các "siêu vùng kinh tế của Việt Nam" được đánh giá có tầm quan trọng tương đương với những ví dụ điển hình nhất khu vực như trục Johor-Singapore và Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Trong khi đó, mỗi quốc gia trong khu vực đang tạo ra những lợi thế cạnh tranh riêng biệt. Nếu Malaysia và Indonesia đang nổi lên như những trung tâm mới về trung tâm dữ liệu, hay Manila và Jakarta có nhiều cơ hội trong việc tái định vị, cải tạo các tài sản cũ, thì thế mạnh của Việt Nam lại nằm ở quy mô công nghiệp và tính liên kết hệ thống.

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á JLL cho rằng, bài toán khó bây giờ không chỉ là ‘chọn thị trường nào?’, mà là ‘hiểu được vị trí của thị trường đó trong một hệ sinh thái lớn hơn gồm chính sách, hạ tầng, con người và dòng vốn’. Vì vậy, chúng ta phải nhìn nhận bất động sản Đông Nam Á trong năm 2026 và xa hơn theo một góc nhìn cấu trúc, chứ không chỉ đơn thuần là góc nhìn chu kỳ lên xuống. Các yếu tố như giá thuê, nguồn cung hay lợi nhuận vẫn quan trọng, nhưng những thay đổi lớn nhất lại đến từ các động lực nền tảng như định hướng chính sách, hạ tầng kết nối, công nghệ số, yếu tố bền vững và sự biến đổi không ngừng của chuỗi cung ứng.

Góc nhìn này cho thấy lợi thế cạnh tranh trong ngành bất động sản Đông Nam Á giờ đây phụ thuộc ngày càng nhiều vào sự am hiểu về các kết nối hạ tầng xuyên quốc gia, về vị trí của khu vực trong chuỗi cung ứng toàn cầu, và về sự phối hợp chính sách giữa các nước ASEAN.