Cải tạo chung cư cũ: Cần sự chung tay từ nhiều phía

	Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Sự vào cuộc của các “ông lớn”
	Cải tạo chung cư cũ: Cần có chính sách cụ thể và hợp lý
	Chung cư cũ và bài toán bồi thường nan giải

Từ kết quả rà soát và kiểm định mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trên toàn quốc hiện có 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, thì có đến 600 nhà chung cư thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D, chiếm tỉ lệ 25%.

Riêng Hà Nội, báo cáo về Đề án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố cho biết, hiện trên địa bàn có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng, được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 - 1990 của thế kỷ trước, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Trong số này, phần lớn các nhà chung cư có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2, đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân, theo báo cáo Đề án Cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội.

Nhiều chung cư cũ ở Hà Nội đã xuống cấp đến mức báo động đỏ

Theo chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội đã lập kế hoạch và tổ chức khảo sát, kiểm định được 344 nhà chung cư cũ với kết quả sau kiểm định: 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D, tập trung chủ yếu tại khu vực 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng).

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn toàn quốc hiện quá lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý, gây khó khăn trong tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Mặt khác, đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao, đặc biệt là dân số, trong khi việc điều chỉnh quy hoạch lại thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Vấn đề quan trọng nữa là ngân sách của địa phương còn hạn chế. Cộng với việc các địa phương cũng chưa chủ động, linh hoạt trong bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Một số quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo khó áp dụng để thực hiện như quy định phải có phương án bồi thường trước khi được lựa chọn chủ đầu tư.

Trên thực tế, với các dự án cải tạo chung cư cũ, thông thường phải được lựa chọn làm chủ đầu tư, các doanh nghiệp mới thực hiện công tác lập quy hoạch 1/500, từ đây mới xây dựng các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thêm nữa, việc chưa có sự thống nhất đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân có nhà chung cư được cải tạo hay xây mới với các doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án dẫn đến công tác này thường kéo dài nhiều năm và đây cũng là một yếu tố làm chậm quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; khiến tỉ lệ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn cả nước mới đạt xấp xỉ 3%, đại diện Bộ Xây dựng đánh giá.

Các chuyên gia cũng nhất trí rằng, việc cải tạo chung cư cũ đã rất cấp bách, không nên trì hoãn bởi nó không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn của cải, tính mạng của người dân, mà còn làm mất mĩ quan chung của đô thị.

Từ thực trạng này, thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng đang tích cực hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, trong đó có nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ để phù hợp với điều kiện thực tế cũng như hỗ trợ cho các địa phương đẩy mạnh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ.

Đồng thời, nhằm thu hút các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động này, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định cho phép doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án chỉ phải nộp hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án sơ bộ hoặc cam kết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án sơ bộ quy hoạch việc cải tạo, xây dựng lại thay vì phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết như trước, bởi còn bị phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, doanh nghiệp mới thực hiện lập quy hoạch 1/500 và các thủ tục đầu tư khác của dự án, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản chia sẻ.

Để có chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư, Hà Nội đề nghị cho phép các địa phương sử dụng ngân sách của mình để hỗ trợ lãi suất trong phạm vi, khả năng, năng lực của các địa phương. Về phía Bộ Xây dựng, đồng tình, sẵn sàng và tích cực phối hợp với Hà Nội theo tinh thần những gì khó khăn thuộc thẩm quyền Chính phủ sẽ tháo gỡ, khó khăn thuộc về các luật liên quan thì theo cơ chế xin làm thí điểm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có đề nghị bổ sung “Chỉ tiêu quy hoạch về dân số” vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ, vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đặc biệt nhấn mạnh về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ - chính sách hỗ trợ được coi như hiệu quả tức thì, tích cực nhất, nhưng lại chưa có cơ chế để thực hiện trên thực tế. Vì lẽ đó, HoREA kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn thực hiện càng sớm càng tốt vừa góp phần xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị.

Bên cạnh các vướng mắc về pháp luật, HoREA còn đề xuất cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho đối tượng tái định cư. Cụ thể, HoREA kiến nghị Nghị định 101/2015/NĐ-CP cần bổ sung theo hướng giải quyết chính sách tín dụng ưu đãi tương tự nhà ở xã hội đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn diện tích được hoán đổi cho người tái định cư, kể cả trường hợp hộ khẩu ghép được mua nhà tái định cư nếu đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng chính sách nhà ở xã hội.

Để có thể tạo ra đột phá mới trong xây dựng, cải tạo chung cư cũ, cần hành động ngay, mới đây, Bộ Xây dựng vừa tổ chức hội nghị Đề án Cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội không chỉ nhằm lắng nghe nhận xét, đóng góp ý kiến cho riêng đề án, mà sẽ được Bộ Xây dựng tổng hợp, nghiên cứu tiếp thu phục vụ công tác rà soát, sửa đổi bổ sung và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn toàn quốc, trong đó có Nghị định 101/2015/NĐ-CP.