Nguồn cung chung cư Hà Nội cải thiện, giá vẫn neo cao

Nghị quyết 171 được xem như chìa khóa "khai thông" cho hàng loạt vướng mắc pháp lý, hứa hẹn sẽ đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường từ năm 2026

Nguồn cung mới tăng trưởng

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự hồi phục ấn tượng trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt là về nguồn cung mới. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, quý II/2025 ghi nhận khoảng 7.000 căn hộ mới chào bán, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu tính tổng cộng cả 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới đã đạt xấp xỉ 14.900 căn hộ. Con số này không chỉ thể hiện một sự cải thiện rõ rệt so với nửa đầu năm 2024 mà còn là minh chứng cho những nỗ lực đáng kể của các chủ đầu tư trong việc đẩy nhanh tiến độ và đưa sản phẩm ra thị trường.

Bà Hằng chia sẻ, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một thực tế đáng quan ngại, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã chạm mốc khoảng 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế).

"Tôi nhận định đây là một mức giá đặt ra thách thức cực kỳ lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình", bà Hằng cho hay.

Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn nhận một cách khách quan rằng, con số 91 triệu đồng/m2 phản ánh giá của các sản phẩm mới ra mắt thị trường (sơ cấp). Đặc điểm chung của những dự án này là thường tọa lạc tại các vị trí đắc địa, trung tâm, và được đầu tư xây dựng với chất lượng cao cấp cùng tiện ích đồng bộ. Điều này lý giải phần nào mức giá cao ngất ngưởng.

Điều quan trọng cần lưu ý là giá sơ cấp không đại diện cho toàn bộ thị trường căn hộ Hà Nội. Thực tế, trên thị trường thứ cấp (mua bán lại), mức giá bình quân thường thấp hơn đáng kể, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Tuy nhiên, dù có sự chênh lệch giữa hai thị trường, áp lực về giá vẫn là một gánh nặng không nhỏ.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng hiện tượng này tập trung chủ yếu ở phân khúc sơ cấp. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín thường có mức giá chào bán cao hơn mặt bằng chung.

Bà Hằng cũng nhận định, tại thời điểm quý III/2025, một số dự án mới sẽ tiếp tục được tung ra với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đây chủ yếu là các dự án cao cấp với số lượng không lớn, do đó, khó có thể kỳ vọng thị trường sẽ ghi nhận điều chỉnh giá ngay trong ngắn hạn.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Bà Hằng cho rằng, nguồn cung dồi dào trong tương lai, đặc biệt ở các khu vực xa trung tâm, hứa hẹn sẽ mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn.

Cụ thể, sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án thuộc phân khúc hạng C và nhà ở giá vừa túi tiền tại các khu vực ven đô, ngoại thành được kỳ vọng sẽ tạo ra một cú hích tích cực cho thị trường. Đây là tin vui cho những người có thu nhập trung bình, khi mà giấc mơ an cư đã và đang trở nên ngày càng xa vời ở các đô thị lớn.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn màu hồng ở mọi phân khúc. Đối với những dự án nằm trong vành đai 1 và 2, hoặc giữa vành đai 2 và 3, giá bán dự kiến vẫn sẽ duy trì ở mức cao ngất ngưởng.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng dự báo từ năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tăng mạnh, đặc biệt ở khu vực ngoại ô, nhờ các dự án theo Nghị quyết 171 hoàn tất thủ tục. Điều này giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt, nhất là các dự án xa trung tâm. Tuy nhiên, giá không giảm đồng loạt. Các dự án vị trí tốt, khu "vành đai vàng" (từ Vành đai 3 vào trung tâm) vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ do khan hiếm và nhu cầu cao. Thị trường sẽ đa dạng phân khúc hơn.

Về băn khoăn liệu có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường chung cư Hà Nội khi giá đã lên mức cao, bà Hằng cho rằng điều này phụ thuộc vào góc nhìn và mục tiêu của người mua. Nếu xét về trung và dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững do là Thủ đô, trung tâm hành chính, chính trị và kinh tế lớn, nơi tập trung dân số đông, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, trí thức, công chức, chuyên gia. Quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu không ngừng tăng là một thực tế khó thay đổi.

Đối với nhóm khách mua để ở, họ có thể lựa chọn chờ đợi để tìm được những dự án có vị trí chấp nhận được (xa hơn trung tâm) nhưng vẫn đảm bảo chất lượng và mức giá "vừa túi tiền". Dù khái niệm "vừa túi tiền" hiện nay không còn mang nghĩa "rẻ" do chi phí đất đai, xây dựng, pháp lý đều đã tăng, nhưng nếu tìm được dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, bàn giao trong tương lai và phù hợp với khả năng tài chính, việc xuống tiền ngay từ bây giờ là hợp lý.

Còn với nhà đầu tư, theo bà Hằng, nếu không chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn và có tầm nhìn dài hạn, thị trường Hà Nội vẫn là kênh đáng để cân nhắc. Thanh khoản sẽ vẫn ổn định ở các dự án tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, bởi lượng cầu thực vẫn rất lớn.

Ngoài ra, khi so sánh với TP.Hồ Chí Minh hoặc các đô thị trong khu vực châu Á, mặt bằng giá của Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trong tương lai. Đây cũng là lý do tại sao, ở những dự án chất lượng và có vị trí đẹp, căn hộ thường được hấp thụ rất nhanh, dù mức giá không hề thấp.