Cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản có khả thi?

	Ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp bất động sản
	Tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo

Ách tắc pháp lý gây khó cho doanh nghiệp bất động sản

Một con số đáng lưu ý tại Hội nghị về tín dụng bất động sản do NHNN Việt Nam tổ chức sáng nay (8/2) được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đề cập đến đó là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Đây là khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp.

Chia sẻ cụ thể hơn, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn đầu tư địa ốc Novaland cho biết, tình trạng trên đã diễn ra rất lâu. Nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam bị ách tắc pháp lý. Ví dụ như TP. Hồ Chí Minh có mấy nghìn trường hợp, TP.Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp.

“Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao”, bà Nam khẳng định và cho biết thêm, trong giai đoạn khủng hoảng cũng dẫn đến sự lo lắng của các ngân hàng thương mại khiến các ngân hàng cũng rất quan ngại và đặt ra rất nhiều biện pháp phòng ngừa cho chính ngân hàng. Điều này cũng rất tự nhiên bởi ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, phải bảo vệ lợi ích của chính doanh nghiệp mình.

Ảnh minh họa

Đồng quan điểm, đại diện của Công ty CP phát triển công nghiệp BW cho biết, doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian mới hoàn thành xong thủ tục cấp phép. Đơn cử dự án xây dựng kho bãi quy mô đầu tư từ 800 tỷ đồng phải gửi hồ sơ lên Bộ Xây dựng nghiên cứu thẩm định hồ sơ; doanh nghiệp cũng phải gửi hồ sơ qua bên phòng cháy chữa cháy kiểm tra xem có đạt tiêu chuẩn hay không... thủ tục trên mất 9-12 tháng mới xong. Trong khi xin giấy phép xây dựng dự án cũng mất từng đấy thời gian khiến cho việc triển khai các dự án của doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian.

Liên quan tới vướng mắc pháp lý, theo chia sẻ của ông Đặng Minh Trường – Chủ tịch HĐQT Sun Group, hiện nay lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 thông tư dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế. Hơn nữa, điều hành của các cơ quan chức năng tại địa phương vẫn còn nhiều chồng chéo. Chính vì vậy, đại diện doanh nghiệp này đề nghị cần rà soát lại chính sách, thủ tục để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh, đầu tư hiệu quả.

Không nên tạo cơ chế đặc thù trong điều kiện kinh doanh bình thường

Bên cạnh khó khăn lớn về pháp lý, theo ông Lê Hoàng Châu, khó khăn tiếp theo đối với doanh nghiệp bất động sản là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn sẽ kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.

Trước tình cảnh hiện nay của doanh nghiệp, HoREA kiến nghị NHNN xem xét ban hành thông tư mới, tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN, cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Bà Vũ Thị Phương Nam cho biết, Novaland hiện vẫn đang làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn đối với các khoản vay. Doanh nghiệp đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng. Tương tự, đại diện Hưng Thịnh Land cũng cho hay, hiện chưa bị nhảy nhóm nợ nhưng không có nghĩa là không nhảy. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của doanh nghiệp này sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho doanh nghiệp.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Hưng – Tổng giám đốc TPBank, doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ đáo hạn mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, trong khi đó nguồn thu và dòng tiền thu được từ bất động sản bị chững lại. Do vậy, nếu không có biện pháp hỗ trợ dẫn đến doanh nghiệp không trả được nợ ngân hàng cũng như các khoản trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ đáo hạn không thanh toán được. Nếu có thể cơ cấu lại nợ, gia hạn nợ thêm thời gian nhất định cũng là sự hỗ trợ cần thiết trong giai đoạn này.

“Những giải pháp trên hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản sống sót qua thời gian này. Trong vài năm tới khi thị trường ấm lên, kinh tế phát triển và bất động sản sẽ trở lại nhịp bình thường”, ông Hưng nhìn nhận.

Nhưng việc cơ cấu nợ ở đây, theo quan điểm của ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng giám đốc Vietcombank chỉ là cơ cấu nợ theo quy định hiện hành trong hoạt động của ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng đều có cơ sở, căn cứ pháp lý để thực hiện cơ cấu nợ cho khách hàng gặp khó khăn trong quá trình hoạt động kinh doanh. Nguyên tắc cơ cấu nợ đó là việc sau khi cơ cấu xong DN đã được cơ cấu nợ phải đảm bảo trả đủ gốc và lãi cho các ngân hàng. Nên đặt trong bối cảnh hiện nay phương án để cơ cấu nợ của DN bất động sản là quan trọng nhất để phối hợp với các ngân hàng thực hiện cơ cấu nợ. Trường hợp sau cơ cấu nợ, DN bị nhảy nhóm nợ cao hơn, nhưng trong thời gian sau các DN hoạt động kinh doanh tốt hơn, thực hiện đúng theo cam kết với ngân hàng thì lại trở lại nhóm nợ bình thường. Hiện nay, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản mà các DN lĩnh vực khác trong quá trình hoạt động kinh doanh nếu khó khăn ngân hàng đều thực hiện cơ cấu nợ theo đúng quy định hướng dẫn của NHNN.

Đối với đề xuất tái cơ cấu khoản nợ, giữ nguyên nhóm nợ tương tự cơ chế chính sách mà NHNN đã triển khai thông qua việc ban hành Thông tư 01 sau này là Thông tư 03, Thông tư 14 là không cần thiết. Ông Tùng cho rằng, đây là các chính sách đặc thù hỗ trợ cần thiết trước những điều kiện bất khả kháng là đại dịch trên quy mô toàn thế giới. Còn trong điều kiện kinh doanh thông thường thì nên áp dụng điều kiện thông thường để triển khai.

“Việc cơ cấu nợ nên triển khai một cách rất thận trọng, chính xác đảm bảo không chuyển nợ xấu về sau. Nếu dồn nợ xấu về sau tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế cũng như chính ngân hàng”, ông Tùng khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành VietinBank cũng cho rằng, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ. Như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề. “Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu”, ông Dũng nêu ý kiến.

Về vấn đề này, NHNN cho hay sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan điều hành cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.