Đất nền "sốt ảo"?

Nhà đầu tư bất động sản cần hết sức cẩn trọng trước cơn “sốt ảo”

Tăng giá đất nền cục bộ tại một số địa phương

Thông tin về việc sáp nhập địa giới hành chính một số tỉnh thành đang lan truyền trên mạng xã hội, gây ra tình trạng tăng giá đất nền cục bộ tại nhiều địa phương. Mặc dù đề án chính thức chưa được công bố, nhưng danh sách các tỉnh dự kiến sáp nhập đã tạo ra làn sóng đầu cơ, thổi giá đất nền, đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng "sốt ảo".

Thị trường bất động sản tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đang ghi nhận tình trạng "sốt đất" cục bộ, với mức tăng giá đột biến tại nhiều khu vực. Theo ghi nhận, giá đất tại các xã, phường trung tâm như Thanh Miếu, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn... đã tăng từ 20-30%, thậm chí có nơi tăng đến 50% so với cuối năm 2024.

Tình trạng này xuất phát từ những đồn đoán về việc sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, với trung tâm hành chính đặt tại Phú Thọ. Thông tin này đã tạo ra làn sóng đầu tư, đẩy giá đất tại khu vực trung tâm và ven TP. Việt Trì tăng mạnh.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Bí thư Đảng ủy phường Minh Nông, TP. Việt Trì cho biết, trong thời gian gần đây, số lượng giao dịch đất đai trên địa bàn chưa ghi nhận nhiều biến động lớn. Tuy nhiên, chính quyền địa phương vẫn duy trì sự cảnh giác và tiếp tục theo dõi chặt chẽ tình hình để kịp thời có những biện pháp xử lý phù hợp.

Khảo sát của Tổ Công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành đã đẩy giá đất tại một số địa phương tăng vọt, có nơi ghi nhận mức tăng 20% chỉ trong vài tuần. Tuy nhiên, giao dịch thực tế chỉ sôi động ở các khu vực được dự báo là trung tâm sáp nhập, nơi giá bất động sản chưa bị đẩy lên quá cao.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tượng này không mới trên thị trường bất động sản. Mỗi khi có thông tin quy hoạch mới, giá đất thường tăng đột biến trong ngắn hạn, chủ yếu do tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" của nhà đầu tư. Họ vội vàng "xuống tiền" với niềm tin rằng quy hoạch mới sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, kéo theo giá bất động sản tăng cao.

Việc điều chỉnh bảng giá đất sắp tới cũng được dự đoán là yếu tố thúc đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, phần lớn các đợt tăng giá này mang tính chất đầu cơ. Thực tế cho thấy, việc sáp nhập hành chính không đảm bảo sự phát triển vượt trội ngay lập tức, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân.

"Do đó, các quyết định đầu tư vội vàng, thiếu nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng "chôn vốn" do không đủ khả năng tài chính để duy trì đến khi giá bất động sản thực sự tăng", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Bài học nhãn tiền là cơn sốt đất ảo khi có thông tin các huyện ngoại thành Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh lên quận. Giá đất tăng phi mã, nhưng thiếu đầu tư hạ tầng khiến nhiều khu vực nhanh chóng rơi vào "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm mạnh.

Chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư bất động sản cần thận trọng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố mang lại tiềm năng tích cực cho thị trường bất động sản. Động thái này có thể đơn giản hóa thủ tục pháp lý, gia tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá bình dân, tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, kinh tế và xã hội. Các dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc, metro, cùng với sự hiện diện của các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện và khả năng tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê là những yếu tố then chốt.

Theo VARS, những cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó duy trì. Nhà đầu tư cần thận trọng trước nguy cơ "bong bóng" bất động sản. Những cơn sốt này thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt với giá cao.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, khuyến cáo nhà đầu tư cần định giá bất động sản dựa trên giá trị thực, tránh tâm lý đám đông và rủi ro tài chính. Ông Lập nhấn mạnh việc đánh giá kỹ dòng tiền, lợi nhuận và hạn chế đòn bẩy tài chính quá mức.

Lưu ý về tình trạng sốt ảo, đặc biệt tại các khu vực tăng giá bất thường, ông Lập đề xuất cơ quan chức năng cần minh bạch thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ để tránh tình trạng mất cân bằng vùng miền.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nhà đầu tư cần nắm bắt thông tin vĩ mô, chính trị, kinh tế và quy hoạch. Ông nhấn mạnh việc đầu tư dựa trên tiềm năng phát triển thực tế, đặc biệt là hạ tầng giao thông và dự án công cộng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.