Đấu giá đất nền Hà Nội: Hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản

Giá đất trúng thầu cao bất thường

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản chia sẻ: Nhìn vào diễn biến và kết quả của những cuộc đấu giá đất này có thể thấy bất thường với số lượng người tham gia lớn, giá khởi điểm thấp, thời gian đấu giá kéo dài xuyên đêm. Giá trúng thầu có những lô gấp 18 lần mức khởi điểm tại huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, mức giá khởi điểm thấp tạo sức hấp dẫn lớn với người mua. Giá khởi điểm thấp dẫn đến số tiền cọc 20% của người tham gia cũng thấp, tạo hiệu ứng đăng ký ồ ạt theo kiểu "được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì".

Theo tìm hiểu của phóng viên, đợt đấu giá 68 thửa đất mới được huyện Thanh Oai tổ chức, chỉ có 2 người trúng đấu giá là dân địa phương; còn lại là ở các khu vực khác. Như vậy, ông Tuấn cho rằng có thể thấy người tham gia chủ yếu là các nhà đầu tư ở nơi khác, thường tạo thành nhóm, chứ không phải người dân có nhu cầu sử dụng thực tế. Đây là thực trạng mà nhiều người gọi là “nghề đấu giá đất”.

Phân tích về nguyên nhân dẫn đến việc tham gia đấu giá đông, giá đấu giá cao, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, về pháp lý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cấm các doanh nghiệp bất động sản được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Tại các khu vực này, doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán. Vì thế để tiếp cận sản phẩm đất nền, vốn vừa túi tiền, đã trở lên khan hiếm tại các đô thị lớn, người mua sẽ tìm đến các thửa đất do nhà nước tổ chức bán đấu giá.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho rằng, hiện nhu cầu đất sạch đang rất cao và vượt xa nguồn cung. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm hiện nay quá thấp nhưng giá trúng đấu giá quá cao. Việc này có dấu hiệu tiềm tàng về đầu cơ thổi giá chứ không phải nhu cầu thực (hoặc có thì cũng rất ít).

Giá đất trúng thầu cao bất thường so với giá mặt bằng chung của thị trường

Thị trường rơi vào vòng xoáy khó khăn

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn cầu GP.Invest cho rằng, quy mô, cách thức và phương thức đấu giá đất hiện cần phải xem xét lại. Bởi lợi thì ít mà hại thì nhiều, ngân sách địa phương có thể thu được số tiền lớn, nhưng có thể khiến thị trường bất động sản bất ổn. "Tác hại của việc này là gây ra tâm lý giá đất sẽ tăng vọt, gây tác động nguy hại đến thị trường bất động sản. Nguy hại nhất là khiến thị trường có thể rơi vào vòng xoáy khó khăn", ông Hiệp chia sẻ.

Nhằm hạn chế lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng nên lập thành các dự án. Ngoài ra, các cơ quan quản lý cần rà soát xem xét vấn đề tiền đặt cọc, thời gian giải ngân. Hiện tiền đặt cọc đang thấp bởi đặt cọc tính theo giá khởi điểm, có thể dẫn đến chuyện người mua sẵn sàng bỏ cọc. Do đó, cần nâng tỷ lệ đặt cọc lên và thời gian nộp tiền cũng phải nhanh hơn.

Đồng quan điểm trên, bà Miền cho rằng, nên xem xét mức giá khởi điểm cho phù hợp hơn tránh khoảng chênh, xem xét tỷ lệ đặt cọc cao lên để tăng trách nhiệm. Đồng thời, đưa ra yêu cầu về thời gian thực hiện dự án sau khi thắng đấu giá, tránh gây lãng phí tài nguyên đất.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đang có ý kiến về sử dụng công cụ thuế với những bất động sản từ thứ 2 trở đi. Bên cạnh đó, người sở hữu nhà đất trong thời gian càng ngắn thì yêu cầu phải bắt đóng thuế cao hơn để đảm bảo tránh vấn đề lướt sóng.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, các địa phương cần sớm điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất đai theo yêu cầu Công văn số 5774/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 23/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, để giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường. Khi đó, việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên Bảng giá đất sẽ phù hợp hơn.

Về mặt tổng thể và lâu dài, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, chính sách thuế là công cụ hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, lướt sóng và kinh doanh bất động sản.

Theo bà Phạm Thị Miền, mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Đây một biện pháp rất kịp thời để tránh những người đầu cơ, lấy đó là cái "neo", từ đó đẩy giá đất lên.