Điều tiết thị trường BĐS: Những bất cập từ chính sách thuế

Tìm điểm yếu của thuế

Điều này có thể nhìn thấy rõ trong vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa được phát huy đúng mức. Trong thuế nhà đất (từ năm 2011 về trước) và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (từ năm 2012 trở đi) chưa đánh thuế nhà. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lũy tiến vào giá trị quyền sử dụng đất chưa đủ lớn (0,07% và 0,15%) để điều tiết mạnh mẽ vào thu nhập của người sở hữu nhiều BĐS.

Đối với mức thu thuế đất thấp (cả đối với thuế nhà, đất trước đây và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành), thuế đất chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Lý do đơn giản là vì chủ sử dụng đất không bị thúc bách bởi việc phải sử dụng đất sao cho có thể mang lại thu nhập để nộp thuế hàng năm, bởi vậy khả năng sinh lời của đất không biến thành sự sinh lời thực tế. Đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất, kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia.

Hiện cả DN lẫn cơ quan thuế đều lúng túng trong việc
xác định "giá thị trường". (Ảnh: Vietstock)

Hơn thế, xét về vai trò điều tiết thị trường BĐS. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng từ năm 2012) chưa đủ lớn để thúc đẩy các cá nhân nhanh chóng đưa BĐS ra giao dịch trên thị trường, góp phần tạo nên sự khan hiếm giả tạo về cung trên thị trường BĐS.

Tăng thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức

Với những hạn chế đó, cần hoàn thiện hính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam theo hướng sửa đổi, bổ sung đối tượng điều tiết của các sắc thuế đối với BĐS. Về lâu dài, cần nghiên cứu hợp nhất quy định pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với tên gọi chung là thuế sử dụng đất. Vì suy cho cùng, chúng đều có chung cơ sở là giá trị quyền sử dụng đất và có chung người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất hoặc thực tế sử dụng đất. Việc hợp nhất đảm bảo sự xử lý thống nhất trong trường hợp đất được sử dụng không đúng mục đích.

Quy định về mức thu và phương pháp quản lý thu thuế đối với BĐS. Cũng cần nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức. Mức thuế suất đối với đất ở trong hạn mức theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành là 0,03%. Như vậy là hợp lý. Tuy nhiên, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa góp phần mạnh mẽ ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất. Nhiều nước trên thế giới có mức thu khá cao so với Việt Nam: Indonesia 0,5%; Chile từ 1% đến 2%; Mỹ từ 0,2% đến 4%, Đài Loan (Trung Quốc) từ 0,2% đến 6%...

Đặc biệt, đối với một trong những vấn đề gây khá nhiều sự chú ý của công luận gần đây là biệt thự bỏ hoang. Để xử lý vấn đề này không thể đưa đối tượng đánh thuế là biệt thự bỏ hoang, hay nhà bỏ hoang vì việc xác định thế nào là nhà bỏ hoang không hề đơn giản trong thực tế. Thêm vào đó, chủ BĐS có thể sử dụng những biện pháp để “lách” bằng nhiều cách khác nhau. Trong khi việc đánh thuế nhà với quy định miễn thuế trong hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người và đánh thuế cao vào phần vượt hạn mức có thể giúp giải quyết bài toán này. Khi đó, không cần quan tâm đến việc bỏ hoang hay không, phần vượt quá hạn mức sẽ bị đánh thuế. Chủ sở hữu nhà bỏ hoang thì phải bỏ thu nhập ra để nộp thuế nếu muốn tiếp tục sở hữu. Nếu sử dụng để cho thuê thì ngoài việc nộp thuế cho hoạt động kinh doanh còn phải nộp thuế nhà. Nếu không muốn nộp thuế cao thì phải bán bớt phần BĐS không cần thiết đi.

Tóm lại, mặc dù đã có nhiều đóng góp trong góp phần điều tiết hoạt động của thị trường BĐS, song chính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện cả về phạm vi điều tiết và mức thu để đóng góp nhiều hơn vào việc điều tiết có hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS.

TS. Lê Xuân Trường