Định giá đất thế nào để hài hòa lợi ích và không làm chậm dự án?

Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 29/10

Giá đất phải hợp lý, không chỉ cao hay thấp

Sáng 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong những vấn đề được các đại biểu quan tâm, cơ chế định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thu hút nhiều ý kiến bởi tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chi phí đầu tư của doanh nghiệp cũng như quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này không nên chỉ dừng ở tháo gỡ những vướng mắc trước mắt mà cần hướng tới khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính khả thi cao. Đất đai vừa là nguồn lực phát triển kinh tế, vừa gắn với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và sự ổn định xã hội. Vì vậy, mỗi thay đổi trong cơ chế quản lý, đặc biệt là định giá đất, đều cần được xem xét trên nhiều phương diện.

Từ thực tiễn áp dụng, đại biểu chỉ ra rằng việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu giá đất được xác định quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng lên; ngược lại, nếu mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Bài toán đặt ra là giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, thay vì chỉ chú trọng tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Theo đại biểu Lê Hữu Trí, cần làm rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng thống nhất trên cả nước. Cùng với việc công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và tăng cường giám sát độc lập, dự thảo luật cần phân biệt rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp thực tế.

Đại biểu cũng đề nghị có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế. Đối với chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cần nghiên cứu cho phép nhà đầu tư thực hiện theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Cơ chế này phải bảo đảm công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Cùng quan tâm đến chất lượng định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, đồng thời đánh giá việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể góp phần rút ngắn thời gian xác định giá, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án. Tuy nhiên, khi các căn cứ này được sử dụng để tính cả nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, yêu cầu về tính khách quan, minh bạch càng trở nên quan trọng.

Từ đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ những giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng. Đối với các trường hợp có tác động lớn, cần có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập; đồng thời làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất và quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, kèm theo thời hạn giải quyết cụ thể.

Theo đại biểu, mục tiêu không phải xác định giá đất cao hay thấp, mà là mức giá hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng. Yêu cầu này cũng đặt ra vấn đề về trách nhiệm của những cơ quan, cá nhân tham gia định giá, nhất là khi mặt bằng giá đất thay đổi sau thời điểm quyết định được ban hành.

Các đại biểu tham dự phiên họp

Không thể lấy giá đất hôm nay để quy trách nhiệm cho quyết định trước đây

Tranh luận với đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) đề cập một khía cạnh khác của hoạt động định giá đất: nguyên tắc đánh giá trách nhiệm đối với người thực thi công vụ. Theo đại biểu, nội dung liên quan hiện mới dừng ở phần giải trình của cơ quan soạn thảo, chưa được thể hiện thành quy định pháp lý rõ ràng trong dự thảo luật. Trong khi đó, giải trình không thể thay thế căn cứ pháp luật khi cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm.

Để làm rõ vấn đề, đại biểu Lê Văn Thế đưa ra tình huống tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng đúng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Tuy nhiên, nhiều năm sau, một tuyến đường mới hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh khiến giá đất thay đổi đáng kể. Nếu chỉ căn cứ vào mặt bằng giá mới để suy ngược rằng quyết định định giá trước đây là thấp hoặc gây thất thoát, việc đánh giá trách nhiệm sẽ thiếu khách quan đối với người đã thực hiện đúng quy định tại thời điểm ra quyết định.

Theo đại biểu, cách đánh giá như vậy có thể khiến cán bộ e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết giá đất, làm chậm triển khai dự án và chậm đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội. Trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất, sự chậm trễ còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nơi ở và sinh kế của người dân.

Tuy nhiên, bảo vệ người làm đúng không đồng nghĩa với bao che sai phạm. Đại biểu Lê Văn Thế nhấn mạnh những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi vẫn phải được xử lý nghiêm. Điều cần phân biệt là trách nhiệm của người thực hiện đúng pháp luật với hành vi vi phạm trong quá trình xây dựng, thẩm định và quyết định giá đất.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Không được chỉ dựa vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận quyết định trước đây trái pháp luật. Đại biểu kỳ vọng việc luật hóa nguyên tắc này sẽ góp phần bảo vệ đội ngũ cán bộ thực thi đúng trách nhiệm, theo tinh thần Nghị quyết số 24 của Bộ Chính trị và Quy định số 220 của Ban Bí thư.

Các đại biểu tham dự phiên họp

Hệ số K cần được điều chỉnh linh hoạt đến đâu?

Bên cạnh phương pháp định giá và trách nhiệm của người thực thi, thẩm quyền quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất cũng trở thành nội dung được tranh luận tại hội trường. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để cơ chế điều chỉnh đủ linh hoạt trước những biến động về quy hoạch, hạ tầng và thị trường, nhưng vẫn bảo đảm vai trò quyết định, giám sát của cơ quan dân cử.

Góp ý khoản 5 và khoản 6 Điều 75, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) cho rằng giá đất chịu tác động của nhiều yếu tố, đặc biệt khi có thay đổi về quy hoạch, giao thông, hạ tầng và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mỗi lần điều chỉnh hệ số đều phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, việc xử lý những biến động phát sinh có thể thiếu kịp thời.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu phân định thẩm quyền theo hướng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc và phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số cụ thể và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân quyết định, đồng thời báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Theo đại biểu, phương án này vừa bảo đảm vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, nhất là đối với những vấn đề liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tranh luận về nội dung này, đại biểu Lê Văn Thế cho rằng, cần phân biệt chức năng của bảng giá đất với hệ số điều chỉnh. Bảng giá đất xác lập mặt bằng giá theo loại đất, khu vực và vị trí, trong khi hệ số K có nhiệm vụ phản ánh những yếu tố khác biệt chưa được thể hiện đầy đủ trong bảng giá. Vì vậy, việc xác định chu kỳ điều chỉnh của hai công cụ cần tính đến đặc điểm và mục đích sử dụng của từng loại.

Từ thực tiễn Ninh Bình, đại biểu dẫn chứng có những tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất. Nếu thiếu cơ chế bổ sung kịp thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và quyền lợi của người dân.

Đại biểu Lê Văn Thế đề nghị sửa Điều 75 theo hướng bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần, đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết. Riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ vào biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.