Định giá được tài sản trên đất giúp người đầu tư luôn ở thế chủ động

Nhà đầu tư cần quan tâm đến các tài sản gắn liền trên đất khi định giá.

Để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc định giá tài sản trên đất, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Đại học Tài chính - Marketing, TP. HCM đã có cuộc trao đổi với báo giới về vấn đề này.

Thưa PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, khi định giá bất động sản, nhiều nhà đầu tư vẫn còn mơ hồ, đôi khi bỏ qua các tài sản gắn liền với đất. Theo ông, khi định giá, nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Người đầu tư bất động sản cần phải chia 2 mảng vấn đề: quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc định giá nhà ở, công trình trên đất có thể nhờ sự giúp đỡ của các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, kết hợp kinh nghiệm định giá có được trong suốt quá trình hoạt động của người đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, không nên đánh đồng nhà ở là loại tài sản luôn gắn liền với đất. Nói cách khác, nhà ở bao gồm 2 loại: gắn liền với đất và nhà ở di động. Vì vậy quyền sở hữu nhà ở bao gồm cả 2 loại trên.

Nhà ở gắn liền với đất đai mặc nhiên được coi là bất động sản. Còn nhà ở di động chỉ được coi là tài sản mà không gắn liền với đất đai. Ngày nay, nhu cầu xã hội, công nghệ phát triển nên cần có những quy định pháp luật công nhận và quản lý loại nhà ở di động này. Tuy nhiên, những giá trị là tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với tài sản gắn liền với đất đai mới là vấn đề phức tạp cần quan tâm và cần đánh giá, định giá đúng và toàn diện.

Vậy căn cứ vào đâu để định giá những tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất, thưa ông?

Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ở đây tôi chỉ tập trung trao đổi về cây cối cảnh quan gắn liền với đất đai, là những tài sản “có vẻ” bình thường, hiện diện khắp nơi nhưng hình như lại “vô hình” trong mắt những người đầu tư bất động sản bấy lâu nay. Những tài sản khác sẽ trao đổi vào một dịp khác.

Nói về tài sản hữu hình, đại diện lớn nhất chính là cây cối có giá trị lớn gắn liền với đất đai. Dù là tài sản hữu hình nhưng cây cối lâu năm thường xuyên gắn với những giá trị vô hình như kỷ niệm, câu truyện, truyền thuyết, lịch sử,… gắn với đời sống muôn mặt của xã hội.

Loại trừ những cơn sốt ảo về cây như Lộc vừng, Sanh - Si, đôi khi là cây Sưa… cây cối thực sự có giá trị lớn về bóng mát, cảm xúc, che chắn bảo vệ, chim chóc, hoa trái… và gỗ. Càng đi sâu vào thế giới cây lâu năm, lại là cây quý, gỗ quý, càng có khả năng đánh giá đúng về giá trị cây. Đồng thời có khả năng chủ động tạo lập giá trị rất lớn, có thể làm những người đầu tư bất động sản đi từ bất ngờ này đến bất ngờ khác.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản chỉ quan tâm đến mảnh đất mà vô tình bỏ qua các tài sản trên đất, nhất là về hệ thống cây lâu năm. Theo ông, làm cách nào để định giá đúng giá trị của cây lâu năm trên đất?

Để định giá đúng Giá cả - Giá trị thị trường - Giá trị của cây cối, cần mở rộng phạm vi đánh giá và để ý đến xu thế (có thể là chưa bắt đầu) ở Việt Nam và trên thế giới. Ví dụ như: sẽ là rất sai lầm nếu không xem xét khả năng thu nạp Carbon của rừng cây, đánh giá và dự báo khả năng tạo thu nhập từ tín chỉ carbon của chúng.

Đi sâu để tìm hiểu về giá cả tín chỉ carbon trên thế giới có thể làm chúng ta ngỡ ngàng vì thu nhập lớn từ việc này. Vì vậy, tiêu chí hiệu quả trong hình thành tín chỉ carbon cũng là tiêu chí quan trọng trong một số trường hợp định giá cây cối như là tài sản gắn liền với đất đai.

Bên cạnh đó, khả năng nhân giống thông qua thu hạt của cây, khả năng tạo môi trường cho các loài cây khác hay cho trái để nuôi sống chim chóc, thú, bọ, côn trùng, khả năng giữ nước và cải tạo đất … cũng cần được xem xét trong giá trị tổng thể của cây cối.

Phần lớn người đầu tư xuất thân từ nông thôn, tuổi thơ gắn với ruộng đồng vườn tược. Ký ức, cảm xúc trong họ “Thấm đẫm” cây cối nhưng chỉ ở quy mô gia đình, làng xóm với một vài chục cây ăn trái. Vì vậy họ thường đánh giá giá trị cây cối không cao. Giá trị cảm nhận vô thức triệt tiêu tư duy ý thức. Tuy nhiên, với quy mô lớn, đầu tư bài bản chuyên nghiệp, giá trị tổng thể có được từ cây cối, cảnh quan là đặc biệt lớn đúng như câu tục ngữ “Một cây làm chẳng nên non, ba cây chụm lại nên hòn núi cao”.

Vậy tầm quan trọng của việc định giá các tài sản gắn liền với đất là gì, thưa PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc?

Từ góc nhìn của người đầu tư phát triển bất động sản, kết hợp với khả năng tạo lập hệ thống cây cảnh quan, cây lâm nghiệp lâu năm, người đầu tư bất động sản có thể chủ động trong bảo vệ và gìn giữ đất đai theo nghĩa đen và cả nghĩa bóng (chủ yếu là đất nông nghiệp).

Vị thế là người chủ của mảnh đất có thể bị đe doạ, nhưng vị thế là chủ tài sản trên đất, gắn liền với đất đai luôn được bảo vệ. Cây cối lâu năm, hơn thế nữa nếu thuộc nhóm gỗ quý, sẽ là lá chắn, công cụ tuyệt vời để gìn giữ đất đai. Từ lâu tôi đã xem việc trồng một cánh rừng không phải là công việc nhà nông hay lâm nghiệp, mà đó chính là một dự án bất động sản, tạo lập bất động sản.

Sở hữu những cảm nhận tinh tế, khả năng đánh giá sự đa dạng phong phú và đa chiều về tài sản gắn liền với đất, cụ thể là cây lâu năm; biết cách định giá giá trị - giá trị thị trường - giá cả của cây cối trong tổng thể cảnh quan thửa đất sẽ giúp người đầu tư luôn ở thế chủ động, kích thích khả năng tạo lập - phát triển và sáng tạo, nâng cao năng lực quản trị rủi ro thị trường. Hơn thế là sẽ nâng tầm vị thế về nhân cách con người trong sứ mệnh trả lại thiên nhiên những gì con người đã tàn phá.

Trân trọng cảm ơn ông.