Nên bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án

Quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với bảng giá đất là chưa sát thực tiễn

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, không chỉ giới hạn thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.

HoREA nhận thấy, tại Điều 4 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (dự thảo Nghị định số 44) quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời dự thảo nghị định không còn quy định phương pháp thặng dư.

Trong đó, tại khoản 3 Điều 5 của dự thảo quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho trường hợp: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã “bỏ sót” rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.

Bởi lẽ, không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này do Điều 4 dự thảo Nghị định 44 chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất, trong đó không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng do điểm d khoản 3 Điều 5 dự thảo Nghị định 44 chỉ cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có mức giá dưới 200 tỷ đồng.

HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng.

Việc quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị, trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, quy mô lớn, giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc áp dụng hệ số K để xác định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án hiệu quả cần phải có 2 điều kiện chủ yếu.

Điều kiện 1 là phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất là giá trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá. Mục tiêu trong khoảng 5 năm tới, sẽ xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực…

Nhưng, “bất cập và hạn chế lớn nhất” của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào hiện nay chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực.

Điều kiện 2 là phải xây dựng các hệ số K phù hợp theo từng khu vực, hoặc theo từng loại dự án bất động sản, hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án…