Doanh nghiệp BĐS phải tự cứu mình giảm giá bán, không nên chỉ trông chờ hỗ trợ của ngân hàng

Đòi hỏi đặc quyền cho thị trường bất động sản là không hợp lý

Theo báo cáo phân tích mới nhất của CTCK KBSV, tín dụng năm 2023 có khả năng tăng 10-11% trên cơ sở nhu cầu vay tiêu dùng được thúc đẩy trong các dịp lễ tết cuối năm; mặt bằng lãi suất cho vay đã ở mức thấp và tiếp tục duy trì xu hướng giảm. Sang năm 2024, KBSV kỳ vọng các lĩnh vực của nền kinh tế sẽ ấm dần lên, những khó khăn trên thị trường bất động sản và TPDN sẽ tiếp tục được tháo gỡ. Mức tăng trưởng tín dụng năm 2024 kỳ vọng đạt 13-14%.

Tăng trưởng tín dụng có sự phân hoá giữa các ngân hàng. Các ngân hàng có tỷ trọng cho vay khách hàng doanh nghiệp và cho vay lĩnh vực bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng vượt trội hơn so với các ngân hàng còn lại. Theo KSBV, tín dụng cấp cho lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tương ứng mức tăng 6,04% chiếm tỷ trọng 21,46% dư nợ nền kinh tế. Điều này phù hợp để giải thích cho tăng trưởng tín dụng vượt mức trung bình ngành ở một số ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn như Techcombnak, VPBank, MB. Tín dụng bất động sản tăng trở lại sau những chính sách hỗ trợ được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua.

Có thể nói, thời gian qua chưa có một lĩnh vực nào lại được quan tâm như bất động sản. Điều này cũng dễ hiểu bởi bất động sản là lĩnh vực vô cùng quan trọng với nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới 35 ngành nghề lĩnh vực, hệ số lan tỏa từ 0,5 đến 1,7 lần. Gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng là gỡ khó cho nền kinh tế. Chính vì vậy, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đưa ra không ít đề xuất cơ chế ưu đãi về tín dụng, về thủ tục…

Nhưng giới chuyên môn cho rằng, đòi hỏi đặc quyền cho thị trường bất động sản là không hợp lý, đặc biệt, trong giai đoạn kinh tế suy giảm, ngành nghề nào cũng khó khăn. Chưa nói đến cơ chế đó không mang lại lợi ích cho người nghèo, người thu nhập thấp.

Trong cuộc họp mới đây gỡ khó cho thị trường bất động sản, đại diện Bộ Xây dựng thừa nhận, hiện cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực. Cung nhà ở trên thị trường chủ yếu là nhà ở trung, cao cấp.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường

Tại hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô diễn ra cuối tuần qua, Thủ tướng Chính phủ một lần nữa nhắc nhở doanh nghiệp bất động sản về tinh thần trách nhiệm khi thị trường khó khăn mà vẫn giữ nguyên giá bán nhà. Dù vấn đề cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm đã được Thủ tướng đưa ra tại 2 hội nghị về bất động sản, nhưng chưa được doanh nghiệp triển khai tích cực.

“Những năm qua, bất động sản tăng giá, nhưng khi khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa? Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc không bình thường phải có chính sách không bình thường. Lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ” thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển. Các doanh nghiệp động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm”, Thủ tướng nêu rõ.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú, muốn thị trường bất động sản sôi động hơn, thì giá nhà phải hợp lý hơn. Hay nói cách khác, thị trường chỉ có thể phát triển khi các bên cùng chấp nhận chia sẻ trách nhiệm, rủi ro và bài toán lợi ích hài hòa.

Doanh nghiệp bất động sản cần nghiêm túc chính mình

Giới chuyên môn cũng cho rằng, trước khi đòi hỏi cơ chế ưu tiên, doanh nghiệp bất động sản phải tự nhìn lại chính mình. Thực tế, do đầu tư dàn trải, tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp bất động sản không chỉ đẩy mình, mà còn đẩy ngân hàng cho vay vào tình thế rủi ro. Bởi vậy, việc doanh nghiệp ngành này đẩy hết trách nhiệm cho Chính phủ, cho ngân hàng là không hợp lý.

Từng là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh thừa nhận ngân hàng cũng thấy e ngại khi cho vay lĩnh vực này. Bản thân doanh nghiệp bất động sản “phải thay đổi, xem lại mình”, đặc biệt ở việc minh bạch trong sử dụng vốn, không thể “ôm” tất cả dự án. Nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn như thế này thì cần phải bán bớt tài sản đi, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn. Bởi như thế là không công bằng với ngân hàng. “Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thấy rằng tình hình đã khác rồi. Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ thì làm sao thoát ra được. Chỉ mong ngân hàng hỗ trợ thì ngân hàng hỗ trợ sao được”, ông Vinh chia sẻ.

Cũng có ý kiến cho rằng, liệu khi có cơ chế ưu đãi đặc thù đảm bảo rằng, nguồn vốn này sẽ chảy đến đúng địa chỉ là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, hay chỉ phục vụ các dự án phân khúc cao cấp... Bài học gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhà ở xã hội trước đây cho thấy, nếu không có các giải pháp đồng bộ, thì phân khúc “thiếu vẫn hoàn thiếu” và ngược lại phân khúc thừa vẫn thừa. Hơn nữa, việc nới điều kiện tiếp cận tín dụng trong bối cảnh sức khỏe doanh nghiệp bất động sản suy yếu là rất rủi ro. “Việc mở rộng và tạo điều kiện cho vay thuận lợi hơn cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng chấp nhận rủi ro lớn hơn. Thực tế các ngân hàng đang phải chấp nhận đánh cược với nền kinh tế. Nếu nền kinh tế xấu đi, ngân hàng là người chịu trận đầu tiên”, ông Vinh chia sẻ.

Do đó, ngoài các giải pháp hỗ trợ về chính sách tiền tệ, các ngân hàng đề nghị Chính phủ có thêm các giải pháp khác hỗ trợ doanh nghiệp, ngân hàng, cũng như nền kinh tế, như các giải pháp tháo gỡ pháp lý với doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo, kích thích tổng cầu nền kinh tế, mở rộng thị trường cho doanh nghiệp…

Không phủ nhận, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng để thị trường phát triển lành mạnh, cần đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên, gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Để hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, Thủ tướng cũng đề nghị NHNN, Bộ Xây dựng thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo đúng quy định và phù hợp với tình hình thực tiễn.

Đối với các tổ chức tín dụng, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chủ trương của Chính phủ; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; đảm bảo hoạt động tín dụng an toàn, hiệu quả; Chấm dứt tình trạng cho vay tập trung vào một số doanh nghiệp, dự án thuộc hệ sinh thái, hoặc thuộc sân sau của tập đoàn dễ làm mất an toàn và lành mạnh của ngân hàng; Tiếp tục có giải pháp hiệu quả đẩy mạnh triển khai các chương trình tín dụng chính sách ưu đãi theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, đối với chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, mỗi NHTM nghiên cứu, xây dựng đề án riêng để đẩy mạnh cho vay đối tượng này.

Bộ Xây dựng theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời tham mưu, đề xuất chính sách phù hợp, hiệu quả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường; chỉ đạo các địa phương theo dõi chặt chẽ tình hình các dự án, tiến độ triển khai, giải ngân vốn, các khó khăn vướng mắc để kịp thời có giải pháp tháo gỡ.

Chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản và tăng cường thanh tra, kiểm tra để kịp thời hướng dẫn và xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Thúc đẩy các địa phương công bố các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Đồng thời chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, giảm giá bán sản phẩm.

Cuối cùng, giải pháp quan trọng nhất vẫn là nỗ lực tự cứu mình của chính doanh nghiệp bất động sản. Nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề “giải cứu”, thì họ sẽ ít có động lực giảm giá bán nhà.