Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc tái cấu trúc danh mục

Thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ, buộc chủ đầu tư thu hẹp dự án

Sàng lọc dự án, ưu tiên dòng tiền

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt Corp) vừa hoàn tất việc thoái toàn bộ phần vốn tại Công ty Đầu tư Bất động sản Ngô Mây - đơn vị phát triển dự án Q1 Tower. Theo thông tin từ doanh nghiệp, thương vụ chuyển nhượng giúp Phát Đạt ghi nhận khoản thu đáng kể, qua đó cải thiện dòng tiền và hỗ trợ tích cực cho kết quả kinh doanh trong kỳ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cân bằng, việc củng cố nguồn lực tài chính được xem là bước đi mang tính chủ động. Động thái rút khỏi Q1 Tower nằm trong chiến lược cơ cấu lại danh mục đầu tư của Phát Đạt, với định hướng tập trung vào các dự án quy mô lớn hơn, pháp lý rõ ràng và có khả năng triển khai nhanh trong giai đoạn tới.

Theo giới phân tích, việc tái cấu trúc danh mục không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hiệu quả sử dụng vốn, mà còn tạo dư địa nâng cao chất lượng tài sản và cải thiện biên lợi nhuận trong chu kỳ mới. Khi thanh khoản thị trường dần cải thiện nhưng chưa thực sự bứt phá, chiến lược sàng lọc dự án và ưu tiên dòng tiền trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều chủ đầu tư.

Tương tự, tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp), doanh nghiệp cũng đã thoái vốn khỏi dự án Lam Hạ Center Point tại Phủ Lý (tỉnh Hà Nam cũ). Động thái này được đánh giá góp phần cải thiện lợi nhuận và giảm áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc.

Các chuyên gia cho rằng, khi nhiều dự án vẫn vướng mắc pháp lý hoặc chậm tiến độ, việc chủ động rút khỏi những dự án kém hiệu quả là lựa chọn khó tránh. Đây không chỉ là giải pháp tình thế nhằm đảm bảo cân đối dòng tiền, mà còn là bước đi tái cơ cấu cần thiết để doanh nghiệp dồn lực cho các dự án trọng điểm, có tính khả thi cao hơn.

Thực tế cho thấy dòng vốn dành cho bất động sản không hẳn thiếu, nhưng đang được phân bổ chọn lọc hơn. Rủi ro bộc lộ rõ ở những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong khi mặt bằng lãi suất mới đã hình thành và tín dụng bất động sản không còn thuộc nhóm ưu tiên như trước. Trong bối cảnh đó, thu hẹp danh mục, giảm áp lực nợ và củng cố năng lực tài chính là hướng đi an toàn để duy trì sức chống chịu, chờ đợi chu kỳ phục hồi rõ ràng hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định, làn sóng tái cấu trúc hiện nay không chỉ là động thái xử lý khó khăn trước mắt, mà còn là quá trình sàng lọc tự nhiên sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Khi thị trường bước qua chu kỳ mở rộng dựa nhiều vào kỳ vọng và đòn bẩy tài chính, việc điều chỉnh lại chiến lược đầu tư và cấu trúc vốn là tất yếu để hướng tới phát triển bền vững.

Từ tái cấu trúc tài chính đến tái cấu trúc sản phẩm

Ở góc độ dữ liệu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá việc doanh nghiệp thoái vốn khỏi các dự án chậm triển khai là tín hiệu tích cực. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang thay đổi tư duy, ưu tiên dự án có khả năng tạo dòng tiền sớm và tính thanh khoản tốt, thay vì nắm giữ quỹ đất dài hạn chờ tăng giá như trước.

Theo ông Quốc Anh, trong chu kỳ mới, khách hàng và nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng và tính minh bạch pháp lý. Quy mô quỹ đất lớn không còn là lợi thế tuyệt đối nếu không đi kèm khả năng hiện thực hóa thành sản phẩm cụ thể và dòng tiền thực.

Đại diện Dat Xanh Services cũng nhận định năm 2026, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác lâu dài. Trong bối cảnh tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế, người mua sẽ lựa chọn kỹ lưỡng hơn, tập trung vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh và kết nối giao thông thuận tiện. Ngược lại, dự án thiếu hạ tầng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý sẽ gặp nhiều thách thức trong thu hút dòng tiền.

Theo TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, một vấn đề cốt lõi của thị trường thời gian qua là tư duy đầu tư dàn trải, thiếu trọng tâm. Không ít doanh nghiệp cùng lúc triển khai hàng chục dự án, phụ thuộc lớn vào vốn vay và trái phiếu. Khi thị trường thuận lợi, rủi ro có thể bị che lấp, nhưng khi điều kiện tài chính siết chặt, nguy cơ đứt gãy thanh khoản bộc lộ rất nhanh.

Trong bối cảnh mới, doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp nhu cầu thị trường. Việc sàng lọc danh mục đầu tư không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, cải thiện sức khỏe bảng cân đối kế toán.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh tái cấu trúc sản phẩm là yêu cầu bắt buộc. Thị trường đang dư thừa nguồn cung cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng. Sự lệch pha cung - cầu này ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản toàn thị trường.

Việc dịch chuyển sang phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện tốc độ bán hàng và dòng tiền, mà còn thuận lợi hơn trong tiếp cận chính sách hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước. Đây là hướng đi phù hợp khi cơ quan quản lý ưu tiên dòng vốn cho các dự án mang tính an sinh và giá trị sử dụng thực.

Theo TS. Cấn Văn Lực, sự phát triển lành mạnh của thị trường trong giai đoạn tới không chỉ phụ thuộc vào chính sách, mà còn đòi hỏi sự thay đổi tư duy chiến lược từ chính doanh nghiệp. Khi chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc tài chính, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và kiểm soát rủi ro chặt chẽ, thị trường sẽ từng bước lấy lại nền tảng ổn định, hướng tới quỹ đạo tăng trưởng thực chất và bền vững hơn.