Dòng vốn đầu tư bất động sản Đông Nam Á tăng tốc, Việt Nam nổi lên điểm sáng mới

Dòng vốn dịch chuyển sang công nghiệp và hạ tầng số

Theo báo cáo Southeast Asia Outlook thường niên lần thứ tư của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Đông Nam Á năm 2025 ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý trong cấu trúc dòng vốn đầu tư. Thay vì tập trung vào các phân khúc truyền thống, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những loại hình tài sản gắn với sản xuất, logistics và hạ tầng số.

Trong bức tranh chung của khu vực, Singapore tiếp tục giữ vai trò là trung tâm đầu tư bất động sản lớn nhất Đông Nam Á, chiếm khoảng 61% tổng giá trị giao dịch toàn thị trường. Với hệ thống tài chính phát triển, môi trường pháp lý ổn định và thanh khoản cao, đảo quốc này vẫn là điểm đến hàng đầu của dòng vốn quốc tế.

Tại các quốc gia còn lại trong khu vực, bất động sản công nghiệp nổi lên như một phân khúc tăng trưởng mạnh. Trong năm 2025, giá trị giao dịch đầu tư vào lĩnh vực này đạt khoảng 1,3 tỷ USD, tăng tới 48% so với năm trước đó. Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với hạ tầng phục vụ sản xuất và logistics, trong bối cảnh các doanh nghiệp toàn cầu tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Đặc biệt, trung tâm dữ liệu (data centre) đã trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á trong năm 2025. Sự bùng nổ của điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo và các dịch vụ số đã thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với hạ tầng lưu trữ và xử lý dữ liệu.

Trong khu vực, Johor (Malaysia) đang hưởng lợi rõ nét từ nhu cầu lan tỏa của Singapore – nơi nguồn cung đất cho trung tâm dữ liệu ngày càng hạn chế. Bên cạnh đó, Thái Lan, Indonesia, Philippines và Việt Nam được đánh giá là những thị trường còn thiếu hụt nguồn cung, nhưng sở hữu dư địa phát triển lớn trong dài hạn.

Theo ông Wong Xian Yang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Singapore và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield, sự phục hồi của thị trường trong năm 2025 không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh những thay đổi mang tính cấu trúc trong cách phân bổ dòng vốn đầu tư.

“Các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những lĩnh vực gắn liền với sự mở rộng của ngành sản xuất và quá trình số hóa nền kinh tế, đặc biệt là logistics và trung tâm dữ liệu. Trong khi Singapore vẫn đóng vai trò trung tâm thanh khoản của khu vực, các thị trường Đông Nam Á đang dần nắm bắt làn sóng tăng trưởng mới khi chuỗi cung ứng toàn cầu đa dạng hóa”, ông Wong Xian Yang nhận định.

Việt Nam hưởng lợi từ tái cấu trúc chuỗi cung ứng

Trong bức tranh chung của khu vực, Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng nhờ nền tảng kinh tế tăng trưởng mạnh và vai trò ngày càng lớn trong mạng lưới sản xuất toàn cầu.

Năm 2025, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực đạt 8%, cao nhất trong nhóm sáu nền kinh tế lớn của Đông Nam Á (SEA-6). Mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ trung bình 7,1% của giai đoạn trước đại dịch.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ xuất khẩu, cùng với sự phục hồi mạnh mẽ của ngành sản xuất và khu vực dịch vụ. Điều này phản ánh nhu cầu toàn cầu tương đối ổn định, đồng thời cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại khu vực.

Bên cạnh đó, tiêu dùng nội địa tiếp tục duy trì sự ổn định, cho thấy tiềm năng lớn của thị trường tiêu dùng trong dài hạn. Các lĩnh vực sản xuất và thương mại của Việt Nam cũng đang hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu cũng như dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các ngành xuất khẩu.

Trong thời gian tới, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam có thể điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng tốc mạnh. Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 6,3% trong năm 2026, tiếp tục nằm trong nhóm các nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất khu vực.

Từ góc độ bất động sản, phân khúc công nghiệp được xem là động lực chính của thị trường Việt Nam trong những năm tới. Việt Nam đang hưởng lợi đáng kể từ chiến lược “China+1” của các tập đoàn toàn cầu – xu hướng đa dạng hóa sản xuất ra ngoài Trung Quốc.

Lợi thế về vị trí địa lý, hệ thống hạ tầng ngày càng được cải thiện và sự hình thành của các cụm sản xuất điện tử quy mô lớn đang giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư sản xuất và logistics.

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc trong năm 2026. Doanh số bán lẻ được dự báo có thể tăng hơn 15%, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian bán lẻ hiện đại tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các trung tâm kinh tế đang phát triển.

Một lĩnh vực khác đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư là trung tâm dữ liệu. Dù đã trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại nhóm các thị trường Đông Nam Á mới nổi (SEA-6 không bao gồm Singapore) trong năm 2025, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Điều này đồng nghĩa với việc dư địa tăng trưởng của phân khúc này còn rất lớn. Nhu cầu về hạ tầng số được dự báo sẽ tăng nhanh trong những năm tới, khi các dịch vụ điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo và nền kinh tế số của Việt Nam tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Ở tầm khu vực, Đông Nam Á vẫn được đánh giá là một trong những điểm sáng tăng trưởng của kinh tế toàn cầu. Dự báo năm 2026, nền kinh tế khu vực có thể tăng trưởng khoảng 4,3%.

Đáng chú ý, tổng tiêu dùng cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được dự báo đạt khoảng 5 nghìn tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 8% mỗi năm.

Trong bối cảnh lạm phát dần hạ nhiệt, lãi suất điều hành có xu hướng giảm và tỷ lệ thất nghiệp nhìn chung ổn định tại các nền kinh tế lớn, điều kiện tài chính được cải thiện có thể thúc đẩy việc triển khai vốn đầu tư rộng rãi hơn trong khu vực.

Theo ông Anshul Jain, Tổng giám đốc khu vực Ấn Độ và Đông Nam Á kiêm phụ trách khối Văn phòng và Bán lẻ khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, động lực tăng trưởng của Đông Nam Á không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư mà còn từ các yếu tố nền tảng của khu vực.

Đó là quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng, lực lượng lao động trẻ dồi dào và các chương trình phát triển hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai tại nhiều quốc gia.

“Chúng tôi đang chứng kiến dòng vốn xuyên biên giới mạnh mẽ hơn, sự tham gia sâu rộng của các tập đoàn toàn cầu và nhu cầu ngày càng tăng đối với các không gian chất lượng cao, bền vững – đặc biệt trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu, nơi các nhà cung cấp hyperscale đang mở rộng nhanh chóng trên toàn khu vực”, ông Anshul Jain cho biết.

Theo ông Anshul Jain, những yếu tố nền tảng này đang giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của Đông Nam Á và sẽ tiếp tục định hình giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản trong khu vực.