Nâng hạng thị trường vốn: Thêm hướng đi cho cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản

Nâng hạng thị trường vốn, mở thêm cửa cho bất động sản ảnh: minh họa

Mở rộng cánh cửa vốn

Từ ngày 21/9/2026, Việt Nam chính thức được FTSE Russell tái phân loại từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp. Việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào FTSE Global Equity Index Series (FTSE GEIS) và các chỉ số liên quan được thực hiện theo lộ trình từng giai đoạn, bắt đầu từ tháng 9/2026 và hoàn tất vào tháng 9/2027.

Theo Reuters, việc Việt Nam được đưa vào các chỉ số thị trường mới nổi của FTSE Russell có thể thu hút tới 6 tỷ USD vào thị trường chứng khoán. Đây là dòng vốn tiềm năng liên quan đến thị trường cổ phiếu, không phải dự báo vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Theo lộ trình của FTSE Russell, việc bổ sung cổ phiếu Việt Nam vào các chỉ số được chia thành 4 đợt, với tỷ trọng khả năng đầu tư lần lượt 10% vào tháng 9/2026, 20% vào tháng 3/2027, 35% vào tháng 6/2027 và 35% vào tháng 9/2027. Cách triển khai từng bước nhằm bảo đảm quá trình chuyển đổi có trật tự, đồng thời giúp thị trường thích ứng với dòng vốn mới.

Với ngành bất động sản, tác động của bước tiến này được nhìn nhận trước hết ở sự phát triển của hệ sinh thái vốn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng trong tháng 9/2026 không đơn thuần là thông tin tích cực đối với ngành tài chính, mà còn có thể tạo thêm một hướng đi cho cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều năm qua, doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc lớn vào hai nguồn vốn chủ yếu là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Khi thị trường vốn được mở rộng khả năng tiếp cận với các nhà đầu tư quốc tế, doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội tiếp cận các quỹ đầu tư định chế, quỹ chỉ số (ETF) và những hình thức huy động vốn khác.

Theo ông Đính, điều này có thể tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản niêm yết huy động vốn qua phát hành cổ phiếu, phát triển các công cụ đầu tư bất động sản như REIT hoặc tiếp cận các khoản vay quốc tế. Qua đó, cấu trúc nguồn vốn của doanh nghiệp có thể được đa dạng hóa, giảm mức độ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu trong nước.

Tác động đáng chú ý khác nằm ở yêu cầu nâng chuẩn minh bạch và quản trị. Khi dòng vốn quốc tế tham gia sâu hơn, doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn này phải đáp ứng yêu cầu cao hơn về công bố thông tin, quản trị doanh nghiệp, pháp lý dự án và hiệu quả sử dụng vốn.

Điều này có thể tạo áp lực để thị trường sàng lọc những dự án và doanh nghiệp yếu về pháp lý, quản trị hoặc khả năng triển khai, đồng thời tạo điều kiện cho những dự án có giá trị thực, hạ tầng tốt và khả năng tiêu thụ phù hợp tiếp cận nguồn vốn dài hạn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, việc nâng hạng thị trường từ tháng 9/2026 có thể kích hoạt thêm sự quan tâm của các tập đoàn và quỹ đầu tư tư nhân (PE) nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam.

Trước đây, những rào cản về thanh khoản, giới hạn room ngoại và chuẩn mực công bố thông tin từng khiến một bộ phận dòng vốn quốc tế gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường địa ốc. Khi những điều kiện của thị trường vốn được cải thiện, cơ cấu vốn trong các thương vụ M&A dự án có thể đa dạng hơn.

Thay vì chỉ hợp tác phát triển dự án theo mô hình truyền thống, doanh nghiệp trong nước có thể chủ động hơn trong việc huy động vốn thông qua hợp tác chiến lược, bán cổ phần tại nền tảng doanh nghiệp hoặc phát hành trái phiếu quốc tế xanh.

Theo bà An, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại, văn phòng có thể là những phân khúc phù hợp với dòng vốn dài hạn bởi đặc điểm cần nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư dài và hướng tới dòng tiền tương đối ổn định.

Như vậy, với bất động sản, nâng hạng thị trường không chỉ đặt vấn đề “có thêm bao nhiêu tiền”, mà quan trọng hơn là doanh nghiệp có thêm những kênh nào để huy động, phân bổ và tái cấu trúc nguồn vốn.

Không phải “phép màu” cho thanh khoản bất động sản

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa thanh khoản của thị trường vốn và thanh khoản của tài sản bất động sản.

Dòng vốn vào thị trường cổ phiếu không đồng nghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nhà đầu tư quốc tế mua cổ phiếu của một doanh nghiệp địa ốc về bản chất đang đầu tư vào doanh nghiệp, chứ không trực tiếp mua một dự án hay một tài sản cụ thể.

Do đó, kỳ vọng dòng vốn có thể được mở rộng nhờ nâng hạng là có cơ sở, nhưng việc chuyển nguồn vốn này thành vốn thực tế cho một dự án bất động sản còn phụ thuộc vào pháp lý, chất lượng tài sản, hiệu quả kinh doanh, khả năng triển khai và nhu cầu thị trường.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, khi đánh giá một cơ hội đầu tư, các nhà đầu tư tổ chức không chỉ xem xét tiềm năng tăng trưởng mà còn cân nhắc cách thức triển khai và phương án thoái vốn.

Một thị trường vốn phát triển hơn có thể mở thêm lựa chọn đối với các khoản đầu tư thông qua doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với đầu tư trực tiếp vào tài sản, tính thanh khoản vẫn gắn với chất lượng của chính tài sản và nhu cầu thị trường.

Đây cũng là lý do nâng hạng thị trường cần được nhìn nhận như một bước phát triển của hệ sinh thái tài chính, thay vì một cơ chế đưa dòng tiền chứng khoán trực tiếp vào bất động sản.

Trong dài hạn, việc Việt Nam gia nhập nhóm thị trường mới nổi thứ cấp của FTSE Russell có thể mở rộng khả năng kết nối với nguồn vốn quốc tế. Đối với doanh nghiệp bất động sản, giá trị lớn hơn nằm ở việc có thêm lựa chọn về cấu trúc đầu tư, huy động vốn và thoái vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ hội từ nâng hạng đồng thời đặt doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu phải tự làm mới mình nếu muốn tiếp cận nguồn vốn mới.

Theo ông Châu, dòng vốn ngoại có yêu cầu cao về chất lượng doanh nghiệp, trong đó chú trọng năng lực quản trị, quỹ đất sạch và tính minh bạch. Nâng hạng có thể mở ra thêm những lựa chọn như niêm yết quốc tế, hợp tác với dòng vốn FDI dài hạn và phát triển các công cụ tài chính bất động sản như quỹ REIT.

Để biến cơ hội thành nguồn vốn thực tế, doanh nghiệp vẫn phải giải quyết những vấn đề nội tại của chính mình. Trong đó, tiến độ pháp lý dự án, chất lượng quản trị, tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) và cơ cấu nợ vay là những yếu tố quan trọng.

Thực tế, nhà đầu tư quốc tế không chỉ quan tâm thị trường Việt Nam được xếp ở nhóm nào, mà còn quan tâm từng doanh nghiệp có đáp ứng được tiêu chuẩn đầu tư hay không. Vì vậy, nâng hạng thị trường tạo ra điều kiện thuận lợi hơn về mặt tiếp cận vốn, nhưng không thay thế yêu cầu về chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp.

Với bất động sản, đây có thể là một bước chuyển đáng chú ý từ mô hình phát triển dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính sang cấu trúc vốn đa dạng hơn. Khi doanh nghiệp có thêm lựa chọn về cổ phiếu, quỹ đầu tư, M&A, vốn quốc tế và các công cụ tài chính mới, áp lực lên tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp có thể được phân bổ lại.

Quan trọng hơn, sự tham gia sâu hơn của dòng vốn quốc tế cũng đặt ra yêu cầu thị trường phải minh bạch hơn. Những doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, quản trị tốt, khả năng tạo dòng tiền và chiến lược phát triển dài hạn sẽ có điều kiện tiếp cận nhiều kênh vốn hơn.