Giá căn hộ tăng “đột biến” trong năm 2024

Giá căn hộ tăng cao khiến nhiều người mua có xu hướng tìm kiếm các dự án xa trung tâm

Giá bán vẫn duy trì ở mức cao do nhu cầu thị trường lớn

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, thị trường nhà ở Hà Nội năm 2024 ghi nhận hơn 119.000 giao dịch, trong đó căn hộ chung cư dẫn đầu với gần 67.000 căn được giao dịch, chiếm 57% thị phần. Nhà phố thổ cư và thấp tầng dự án lần lượt chiếm 35% và 6% thị trường.

Trong quý IV/2024, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng mạnh, với giá bán trung bình đạt 76,7 triệu đồng/m², tăng 54% so với cùng kỳ năm 2023. Đây được xem là mức tăng "đột biến" so với giai đoạn 2021-2023, khi thị trường chỉ tăng trung bình 14,8% mỗi năm. Dù giá neo cao, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp vẫn tăng trưởng liên tiếp trong 8 quý, đạt 11.200 căn trong quý IV và 33.900 căn trong cả năm 2024.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh trong quý IV/2024 đạt 91 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế, phí), tăng 36% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2023. Các dự án mới mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại Hà Nội đang dần được cải thiện. Tuy nhiên, giá bán vẫn duy trì ở mức cao do nhu cầu thị trường vẫn lớn, được thúc đẩy bởi người mua trong nước, tỷ lệ nhập cư ròng dương và quá trình đô thị hóa.

Khảo sát của Savills Việt Nam tại Hà Nội cho thấy, căn hộ có giá bán trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng lượng giao dịch thành công, tăng mạnh so với tỷ lệ 2% năm 2020. Căn hộ giá 2-4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1% thị phần.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng ghi nhận xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án gần tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông và Nhổn - ga Hà Nội. Trong quý IV/2024, giá bán tại nhiều dự án dọc hai tuyến đường sắt này đã tăng 24% so với quý trước.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nhận định nhu cầu mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh còn rất lớn, trong khi nguồn cung căn hộ mới hạn chế và giá liên tục tăng. Do đó, căn hộ bàn giao sẵn, có cộng đồng dân cư ổn định trở thành lựa chọn ưu tiên, kéo giá căn hộ thứ cấp tăng. Các dự án vị trí tốt, nhiều tiện ích thường tăng 5-10% mỗi năm. Đặc biệt, căn hộ gần metro, đường lớn, trung tâm thương mại lớn càng được định giá cao do nhu cầu ở thực và đầu tư đều lớn.

Người mua nhà đổ xô về phía Đông và vùng ven TP. Hồ Chí Minh

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang ở mức cao, khiến nhiều người mua có xu hướng tìm kiếm các dự án xa trung tâm, đặc biệt là khu vực phía Đông và bên kia sông Hồng. Trong giai đoạn từ quý II/2021 đến quý III/2024, khu vực phía Tây chiếm phần lớn lượng tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội. Tuy nhiên, đến quý IV/2024, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển khi khu vực phía Đông chiếm 55% nguồn cung và 50% lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Cụ thể, trong quý IV/2024, lượng tiêu thụ tại khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) đạt khoảng 5.500 căn, nhờ sự ra mắt liên tục của các dự án mới tại Vinhomes Ocean Park 1. Những dự án này thu hút người mua nhờ quy hoạch bài bản, tiện ích sống cao cấp và mức giá bán trung bình khoảng 68,9 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức trung bình toàn thị trường (76,7 triệu đồng/m²).

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Savills Việt Nam, khu vực vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, 12, Tân Phú và Nhà Bè – nơi tập trung các dự án phân khúc hạng C (bình dân) – tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Dự báo năm nay, khu vực này chỉ có khoảng 2.000 căn hộ hạng C được mở bán, chiếm chưa đến 20% tổng nguồn cung, giảm mạnh so với 6.300 căn của năm ngoái. Dù thuộc phân khúc bình dân, 80% số căn hộ này có giá bán dự kiến từ 50-65 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu tại huyện Bình Chánh và Bình Tân.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, năm 2025, thị trường TP. Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 10.000-12.000 căn hộ sơ cấp được mở bán, trong đó 88% có giá dự kiến từ 60-290 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Hà Nội, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá các dự án chung cư vùng ven cũng liên tục tăng cao. Điển hình là dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) với mức giá phổ biến 64,8 triệu đồng/m², tăng 38,8% sau một năm. Tương tự, chung cư thứ cấp tại Vinhomes Ocean Park (huyện Gia Lâm) cũng tăng 50%, đạt 48,6 triệu đồng/m².

Theo bà Hằng, chuyên gia phân tích thị trường, nguồn cung mới tại Hà Nội năm 2025 dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 88% thị phần. Tuy nhiên, sự lệch pha cung-cầu, đặc biệt là việc tập trung nguồn cung vào phân khúc hạng B và hạng A (cao cấp), khiến giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Ông Trần Minh Tiến nhận định, việc giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng "sốc tạm thời" đối với người mua. Tuy nhiên, ông cho rằng đây mới chỉ là khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, kéo dài đến năm 2030. Dù nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang dần được cải thiện, số lượng căn hộ mà các chủ đầu tư đưa ra thị trường vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế, khiến áp lực giá tiếp tục duy trì trong thời gian tới.