Giá nhà vẫn là mối quan tâm hàng đầu của người mua

Bà có thể “phác họa” sơ qua về bức tranh thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay?

Tính trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022 và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP. Thủ Đức.

Nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán mới xuyên suốt tháng 4 và tháng 5, các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023. Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Giá bán vẫn được cho là mối quan tâm hàng đầu đối với khách hàng. Vậy, theo bà, trong bối cảnh thị trường ảm đạm hiện nay thì mức giá bán nhà ở bây giờ là cao hay thấp?

Theo nghiên cứu của CBRE, giá sơ cấp trung bình trong quý II/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018. Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao. Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý I/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức. Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý. Như vậy, rõ ràng giá nhà hiện nay đang có xu hướng giảm khi thị trường giao dịch trầm lắng.

Giá bán hợp lý hơn sẽ giúp kích cầu thị trường trong thời gian tới, thưa bà?

Có thể nói sức cầu về căn hộ ở những thành phố lớn nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng vẫn rất cao. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong quý II/2023 riêng tại TP. Hồ Chí Minh. Vào cuối tháng 6, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Nên các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ dồi dào hơn trong cuối năm 2023, khi dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công như hoàn thiện tuyến Metro số 1, dự kiến giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2, khởi công các dự án thành phần thuộc các tuyến vành đai trọng điểm khu vực TP. Hồ Chí Minh… cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024.

Xin cảm ơn bà!