Giá nhà đất tăng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây rủi ro cho thị trường

	Giá nhà đất tại Anh giảm mạnh - hiệu ứng của tăng lãi suất
	Tìm ra “chìa khóa” mở cánh cửa chọn đúng giá nhà đất
	Cần mạnh tay với hành vi thao túng giá nhà đất

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà phố tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM trong quý đầu năm 2023 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước và có xu hướng tăng liên tiếp qua các quý.

Cụ thể tại TP.HCM, giá rao bán nhà phố từ quý I/2022 tăng dần và đạt đỉnh vào quý III và quý IV cùng năm, mặc dù sang đến quý I/2023 đã giảm, tuy nhiên vẫn cao hơn so với quý I/2022. Giá rao bán trung bình trong quý I/2023 đối với nhà mặt phố lớn là khoảng 220 triệu đồng/m2 lên tới khoảng 300 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Đối với loại hình chung cư, sau khi tăng đáng kể vào quý IV/2022, mặt bằng giá bán tất cả các phân khúc chung cư trung - cao cấp tại TP.HCM đều có xu hướng chững lại và điều chỉnh giảm từ các chủ đầu tư dự án. Do đó, tính đến quý I/2023, mặt bằng giá rao bán chung cư tại TP.HCM không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2022, ngoại trừ phân khúc bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tại TP.HCM tăng giá đến 13%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, sở dĩ giá nhà đất tại những thành phố lớn vẫn có xu hướng tăng là do kỳ vọng của người mua. Nhất là những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, nằm trong khu trung tâm thì mặt bằng giá sẽ có dư địa tăng, ít khi sụt giảm sâu.

Tuy nhiên, dự báo trong năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất. Song, xét về dài hạn, nhà ở và đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính nó như cho thuê nhà ở, hoặc có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Đồng thời, hiện nay, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%, như vậy, dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.

Giá nhà phố tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2023 tăng nhẹ.

Song, điều đáng quan tâm là tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân ở Việt Nam đang khá cao so với thế giới. Theo trang Numbeo.com (website chuyên thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thông qua các cuộc khảo sát), chỉ số giá bất động sản của 347 thành phố tính tới tháng 1/2023 cho thấy, cả hai thành phố lớn ở Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM đều có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người khá cao, lần lượt đứng thứ 12 và 44 trên bảng xếp hạng. Cụ thể, TP.HCM có tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân là 34,3 lần, xếp thứ 12 trên bảng xếp hạng xếp sau Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải, Hong Kong, Mumbai…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bất động sản đang có sự lệch pha, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn mất cân đối. Nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội rất thiếu. Như ở TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền, năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá như vậy.

Trong khi đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Vậy là vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện có những căn giá lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại, hiện tìm căn giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà “siêu sang” được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

“Ngoài ra TP.HCM cũng đang xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến điều chỉnh tăng 30-50%. Trước khi lấy ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn, HoREA đã có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay” - ông Châu cho biết thêm.

Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại TP.HCM chia sẻ, giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm ra thị trường. Khung giá đất tăng nghĩa là các chi phí đầu vào tăng, từ đó giá bán thành phẩm cũng bị đẩy lên cao khi chào bán trên thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Trong khi giá thành của nhà bao gồm nhiều yếu tố cấu thành, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với nhà nước (chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ, 30% giá thành nhà phố, khoảng 50% giá thành biệt thự).

Chưa kể, việc tăng hệ số khung giá đất có thể làm tăng giao dịch trên thị trường ngầm. Cụ thể, khung giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Việc tăng khung giá đất trong bảng giá khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Để tránh điều này, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, dẫn đến Nhà nước thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.