Giải mã "điểm nghẽn" thị trường bất động sản: Cần giải pháp đồng bộ

Tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại, để giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản

Vướng mắc pháp lý "trói chân" dự án bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đang đối mặt với nhiều thách thức khiến nguồn cung khan hiếm và giá cả tăng cao. Một trong những nguyên nhân chính là những vướng mắc pháp lý và tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Việc giải quyết các thủ tục hành chính, đền bù giải phóng mặt bằng, hay xử lý tranh chấp đất đai thường kéo dài, gây tốn kém thời gian và chi phí. Điều này khiến nhiều dự án bị đình trệ, làm giảm nguồn cung ra thị trường.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cao cũng là một rào cản lớn. Các khoản chi phí như tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và đầu tư xây dựng đều tăng mạnh, khiến giá thành sản phẩm bất động sản bị đẩy lên cao.

Đặc biệt, sự mất cân đối giữa cung và cầu càng làm trầm trọng thêm vấn đề. Do việc cấp phép dự án còn hạn chế, các doanh nghiệp tập trung đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp, dẫn đến mặt bằng giá chung tăng cao, trong khi phân khúc nhà ở trung và thấp cấp, bao gồm nhà ở xã hội, lại khan hiếm.

Tình trạng “thổi giá”, “làm giá” và “té nước theo mưa” cũng góp phần khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thực. Các vụ đấu giá đất hay hiện tượng “cò” mua nhà ở xã hội đã làm giá bất động sản bị đẩy lên một cách không hợp lý. Thêm vào đó, hoạt động đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024, có đến 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm, cho thấy tâm lý đầu cơ ngắn hạn vẫn chiếm ưu thế.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, một yếu tố khác cần xem xét là chính sách thuế bất động sản chưa thực sự hiệu quả. Trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản còn khá thấp, việc chưa áp dụng thuế bất động sản đã khiến thị trường mất đi một công cụ quan trọng để điều tiết và kiểm soát giá cả. Điều này càng làm gia tăng tình trạng đầu cơ và bất ổn định trên thị trường. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có những giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, kiểm soát giá cả, đến điều chỉnh chính sách thuế phù hợp.

Cần thể chế tốt để bất động sản phát triển bền vững

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án quy mô nhỏ và vừa, vẫn là một thách thức lớn khi nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân. Quá trình này thường kéo dài do sự chênh lệch giữa mong đợi của người dân và khả năng đáp ứng của nhà đầu tư, dẫn đến chậm trễ trong triển khai dự án.

Bên cạnh đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do các chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch. Điều này làm giảm tính thanh khoản và hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư tiềm năng.

Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất cũng còn nhiều bất cập, từ giá khởi điểm cao đến năng lực của các bên tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe. Điều này khiến nhiều cuộc đấu giá không thành công hoặc kém hiệu quả, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển các dự án.

Đối với nhà ở xã hội, mặc dù đây là hướng đi quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng cách triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc. Nguồn vốn bền vững cho nhà ở xã hội vẫn là bài toán nan giải khi sự phụ thuộc vào ngân sách nhà nước và các khoản vay ưu đãi chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt hơn, kết hợp với sự tham gia của khu vực tư nhân để đảm bảo tính khả thi và bền vững cho các dự án nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản để tạo nền tảng pháp lý vững chắc, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Trước hết, cần ban hành kịp thời các hướng dẫn chi tiết cho các Luật và nghị quyết mới được thông qua, đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán và ổn định.

"Điều này giúp các bên liên quan, từ nhà đầu tư đến người dân, dễ dàng tiếp cận và tuân thủ. Bên cạnh đó, việc tăng cường hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân là yếu tố then chốt để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường khi cần thiết và áp dụng chế tài nghiêm minh với các vi phạm", TS. Nguyễn Văn Khôi chia sẻ.

Để ổn định giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, cần tập trung giải quyết sáu bất cập chính: thủ tục hành chính rườm rà, thiếu minh bạch thông tin, chênh lệch cung-cầu, đầu cơ đất đai, quy hoạch chồng chéo và quản lý yếu kém. Song song đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), và thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở một cách bài bản, đồng bộ là yêu cầu cấp thiết. Đẩy mạnh chuyển đổi kép (số hóa và xanh hóa) trong lĩnh vực này sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy phát triển bền vững. Chỉ khi có một hệ thống thể chế hoàn thiện, minh bạch và linh hoạt, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và góp phần vào sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.