Kéo giá nhà ở xuống nhu cầu thực

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau khi đã giải quyết được các nhu cầu thiết yếu về ăn, mặc, chữa bệnh, học hành, thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị là nhu cầu tạo lập nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập.

Hiện nay, căn hộ trung cấp trên địa bàn TP.HCM có mức giá 2 - 3 tỷ đồng (trên 35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương trên dưới 100 triệu đồng/năm. Song, loại căn hộ có giá vừa túi tiền từ 2 tỷ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố nhiều năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại bao gồm rất nhiều chi phí như chi phí tạo lập quỹ đất, xây dựng, quản lý... Trong đó, chỉ tính riêng chi phí tạo lập quỹ đất cũng đã rất nặng gánh đối với chủ đầu tư bởi nó bao gồm nhiều khoản đáng kể, nhất là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường để tạo lập quỹ đất sạch ban đầu nhằm phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Riêng đối với chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ hai. Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng doanh nghiệp bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần này bị coi là lợi nhuận. Chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Theo tính toán của một số chủ đầu tư, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư. Tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng, khoảng 30% giá thành đối với dự án nhà phố, lên đến 50% giá thành đối với dự án biệt thự. Đối với các dự án nhà ở hỗn hợp chi phí này thường chiếm trên dưới 20% giá thành tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở... Tuy nhiên, điều khiến không ít các chủ đầu tư lo lắng đó chính là các khoản chi phí không tên, mặc dù “không tên” nhưng giá trị các khoản chi phí này lại không nhỏ. Hơn nữa do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án. Song điều đáng nói, cuối cùng chi phí đáng kể này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group phân tích, giá cả hàng hóa nói chung và giá cả nhà ở nói riêng, được hình thành trên cơ sở các quy luật của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và cung - cầu. Ngoài ra, giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào bối cảnh thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch, cũng như nhu cầu và mức độ cần bán, cần mua của mỗi bên. Bên cạnh đó, còn phải kể đến tác động tâm lý khách hàng thông qua các phương thức được chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng ngại, trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc trong tình trạng bong bóng, bị tác động bởi các chiêu thức làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông rất có thể dẫn đến tình trạng giá ảo thoát ly giá trị thực. Từ đó, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong một diễn biến có liên quan, tháng 6/2020 vừa qua, Quốc hội đã thông qua một số luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi)... Đồng thời, Chính phủ dự kiến ban hành Nghị định sửa đổi một số nghị định thi hành Luật Đất đai, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở. Đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản cũng kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông sẽ kỳ vọng vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu, điểm nghẽn về thể chế pháp luật góp phần thiết thực kéo giảm giá nhà ở, đưa giấc mơ an cư đến gần hơn nữa với người dân.