Loay hoay tìm nhà vừa tiền giữa "biển" nhà cao cấp

Giấc mơ an cư vẫn còn xa vời với hàng triệu người dân Việt Nam, đặc biệt là những gia đình có thu nhập trung bình

Giá nhà đang quá cao

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung, khi phần lớn sản phẩm trên thị trường là bất động sản cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập trung bình lại không được đáp ứng.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã thẳng thắn chỉ rõ, trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản trên thị trường có đến 80% là phân khúc cao cấp. Điều này đồng nghĩa với việc, trong khi các dự án nhà ở sang trọng, căn hộ cao cấp mọc lên ngày càng nhiều, thì đại đa số người dân có thu nhập trung bình vẫn gặp muôn vàn khó khăn trong việc tiếp cận được nhà ở phù hợp với túi tiền của mình.

Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP Hồ Chí Minh đạt 89 triệu đồng/m2, không có nhiều biến động so với quý trước (tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước). Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao.

Theo khảo sát tại một số dự án cao cấp có giá rao bán cao đáng chú ý như dự án Noble Crystal đang rao bán ở mức 160-270 triệu đồng/m2, The Matrix One đang rao bán ở mức 120-150 triệu đồng/m2; dự án Endless Skyline West Lake đang rao bán ở mức 120-150 triệu đồng/m2...

Giá căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội. Một số dự án cao cấp có giá rao bán cao đáng chú ý như dự án Thảo Điền Green tại phường Thảo Điền có giá chào bán với mức giá từ 163-200 triệu đồng/m2; dự án Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng/m2.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia đã chỉ rõ những rủi ro tiềm tàng mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt. Theo TS. Nghĩa, tốc độ tăng trưởng của bất động sản nên bằng tổng tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng lạm phát và tốc độ đô thị hóa.

Tuy nhiên, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số mà Việt Nam đang hướng tới, cùng với dự báo lạm phát có thể lên tới 4-5% (thay vì 3,5% như hiện tại), TS. Nghĩa cảnh báo rằng tốc độ tăng giá bất động sản trong tương lai, từ năm 2026 trở đi, có thể đạt mức 12-15%. Đây thực sự là một con số đáng báo động, cho thấy sự tăng trưởng nóng, vượt xa các chỉ số kinh tế vĩ mô khác.

Điều đáng lo ngại hơn nữa là nhận định từ nhiều chuyên gia bất động sản trên thế giới. Giá bất động sản toàn cầu sẽ không bao giờ giảm, ngay cả ở Trung Quốc. Và điều khiến chúng ta phải nhìn nhận một cách nghiêm túc là giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang cao gấp đôi so với Trung Quốc. Sự chênh lệch lớn này, theo TS. Nghĩa, tiềm ẩn nguy cơ rất rõ về một cuộc bong bóng bất động sản.

Trước thực trạng trên, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền rất hấp dẫn. Các chuyên gia bất động sản, cơ quan quản lý cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi là gì, lãi suất ra sao.

Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng.

TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế cao cấp cho rằng cần định nghĩa rõ ràng mô hình, tiêu chí và tiêu chuẩn của nhà ở vừa túi tiền, đồng thời chọn lọc kinh nghiệm quốc tế phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

Cần có sự can thiệp của Nhà nước

Luật sư Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền luôn là một "miếng bánh" hấp dẫn với tiềm năng phát triển khổng lồ tại Việt Nam. Tuy nhiên, để khai mở hoàn toàn tiềm năng này, cần có những giải pháp đồng bộ từ cả phía cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Theo Luật sư Đoàn Văn Bình, phân khúc này hứa hẹn sẽ bùng nổ nếu những nút thắt hiện hành được tháo gỡ. Để hiện thực hóa điều đó, ông Bình nhấn mạnh việc minh bạch hóa các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi và lãi suất. Đây là những yếu tố then chốt tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia, giúp họ tự tin hơn khi đầu tư.

Vai trò định hướng và điều tiết của Nhà nước cũng là không thể thiếu. Theo ông Bình, thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cùng các công cụ thuế và tín dụng, Nhà nước có thể định hướng thị trường phát triển bền vững, tránh tình trạng lệch pha cung cầu.

Một điểm nghẽn lớn khác mà ông Bình đặc biệt quan tâm là thủ tục hành chính. Sự phức tạp, rườm rà của các thủ tục đầu tư đang bào mòn thời gian và nguồn lực của doanh nghiệp, tạo ra rào cản lớn cho sự phát triển của thị trường. Việc cải cách thủ tục hành chính là một yêu cầu cấp bách.

Về kiểm soát giá, thay vì áp dụng "giá trần" vốn khó xác định và thiếu linh hoạt, ông Bình đề xuất một cơ chế điều chỉnh giá theo hệ số biến động của các yếu tố cấu thành chi phí. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong hoạch định sản xuất kinh doanh và người mua cũng dễ dàng dự đoán giá hơn.

Từ góc độ quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, khẳng định sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết để phát triển nhà ở vừa túi tiền. Bà Hạnh cho biết, trong đề án quy hoạch chung mới đây, Nhà nước đã xác định rõ những khu vực phù hợp để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Với các công cụ trong tay, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát chặt chẽ từ quy hoạch, kế hoạch cho đến giá bán, bao gồm cả giá vật liệu và giá nhân công. Mục tiêu cuối cùng là kiểm soát được toàn bộ thị trường bất động sản, không chỉ dừng lại ở việc khống chế giá bán ở thị trường sơ cấp. Bà Hạnh cũng lưu ý cần quan tâm đến việc kiểm soát cả thị trường thứ cấp.

Cuối cùng, bên cạnh các chính sách về quy hoạch và giá bán, việc xác định rõ đối tượng thụ hưởng loại hình nhà ở này cũng là một yếu tố quan trọng cần được quan tâm, đảm bảo đúng người, đúng nhu cầu, giúp thị trường phát triển đúng hướng và bền vững.