Luật Nhà ở 2023: Minh bạch trong quản lý vận hành dự án và bảo vệ quyền lợi cư dân
Hà Nội: Kiểm tra việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư Indochina Kajima và Tập đoàn Mandarin Oriental ký kết Hợp đồng quản lý vận hành Tìm giải pháp quản lý, vận hành nhà chung cư |
![]() |
Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám đốc Bộ phận Quản lý Bất động sản Hà Nội. |
Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương và 198 điều đã chính thức có hiệu lực. Luật quy định nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám đốc Bộ phận Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội đã đưa ra những đánh giá xoay quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý vận hành các dự án.
Thưa ông, Luật Nhà ở có hiệu lực sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp mọi thứ trở nên bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Luật này đồng thời hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở... Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở, Luật giúp giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.
Tuy nhiên, những tác động của Luật sẽ mang tính dài hạn. Bởi thực tế, Luật này được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể. Đơn cử, có nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31/7/2024.
Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về các điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 so với luật năm 2014, đặc biệt là những khía cạnh tác động đến công tác quản lý vận hành các dự án?
Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Đối với chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án sẽ được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời những dự án xuống cấp.
![]() |
Luật Nhà ở 2023 tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân (Ảnh: TTXVN) |
Về chất lượng dịch vụ, Luật mới đưa ra những thay đổi trong công tác quản lý vận hành, như chi tiết hóa các khoản thu/ chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý.
Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị sẽ được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với các Ban quản trị/ Chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra những bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe hai bánh, các khu tiện ích thuộc sở hữu chung... phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Trước đây, các khoản thu này được bổ sung vào quỹ quản lý vận hành để bù đắp chi phí vận hành. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, phương án vận hành nhằm thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân.
Thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị. Các đơn vị quản lý vận hành phải đảm bảo và duy trì được chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Việc này thúc đẩy các đơn vị quản lý chú trọng hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ để đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn để đảm bảo năng lực cạnh tranh cho việc gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.
Savills, với vai trò là một đơn vị quản lý vận hành, đã thông báo tới các dự án lộ trình nghiên cứu, ứng dụng Luật Nhà ở 2023 ngay từ ngày 1/8 khi Luật chính thức có hiệu lực. Tiến độ điều chỉnh về cấu trúc ngân sách, phân bổ nhân sự đã được lên kế hoạch để đảm bảo quy trình chuyển đổi suôn sẻ và hiệu quả. Đồng thời, Savills liên tục cập nhật các văn bản hướng dẫn Luật để điều chỉnh hợp lý công tác quản lý vận hành.
Những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 tác động thế nào tới cư dân, thưa ông?
Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014, tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân.
Luật mới đã bổ sung những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung các cách xác định đối với phần sở hữu chung thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.
Việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Ngoài ra, Luật mới quy định nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành, góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì các hạng mục chung, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra, quy định mới về việc công bố Kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị tại Hội nghị nhà Chung cư cũng yêu cầu các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (không quá 03 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo các thành viên Ban quản trị nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở được hướng dẫn bởi nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu Chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.... Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các Chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Bên cạnh đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2 ,3.
Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.
Xin cảm ơn ông!
Các tin khác
![Đầu tư vào khu dưỡng lão: Xu hướng của các “ông lớn” ngành bất động sản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/02/13/8a10620240902131520.jpg?rt=20240902131522?240902021753)
Đầu tư vào khu dưỡng lão: Xu hướng của các “ông lớn” ngành bất động sản
![Bình Dương: Bố trí gần 523 ha quỹ đất xây nhà ở xã hội](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/31/12/nha-o-xa-hoi-10720240831125253.jpg?rt=20240831125256?240831035136)
Bình Dương: Bố trí gần 523 ha quỹ đất xây nhà ở xã hội
![Ký kết gói thầu Tư vấn quản lý, khai thác Cảng hàng không quốc tế Long Thành](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/30/14/nha-ga-hanh-khach20240830142306.jpg?rt=20240830142419?240830024938)
Ký kết gói thầu Tư vấn quản lý, khai thác Cảng hàng không quốc tế Long Thành
![Môi giới bất động sản có trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/29/16/1520240829162511.jpg?rt=20240829162514?240829051028)
Môi giới bất động sản có trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch
![Thương hiệu mới gặp nhiều thách thức khi tìm kiếm mặt bằng thuê](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/29/13/5920240829133225.jpg?rt=20240829133228?240829015928)
Thương hiệu mới gặp nhiều thách thức khi tìm kiếm mặt bằng thuê
![Đấu giá đất ở Thanh Oai, Hoài Đức: Nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá?](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/16/520240828163914.jpg?rt=20240828163917?240828074251)
Đấu giá đất ở Thanh Oai, Hoài Đức: Nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá?
![Hà Nội tăng cường quản lý thị trường bất động sản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/16/bds20240828160213.jpg?rt=20240828160215?240828041122)
Hà Nội tăng cường quản lý thị trường bất động sản
![Đấu giá đất nền Hà Nội: Hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/10/8a10420240828104845.jpg?rt=20240828104848?240828023937)
Đấu giá đất nền Hà Nội: Hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản
![Tiềm năng kinh doanh vô hạn tại Vincom Shophouse Diamond Legacy](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/27/16/a120240827163926.jpg?rt=20240827163928?240827044216)
Tiềm năng kinh doanh vô hạn tại Vincom Shophouse Diamond Legacy
![Chính phủ ban hành Nghị định mới về quản lý, sử dụng nhà, đất công](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/27/09/gia-ban-nha-o-cu-thuoc-tai-san-cong20240827094754.jpg?rt=20240827094756?240827095805)
Chính phủ ban hành Nghị định mới về quản lý, sử dụng nhà, đất công
![Khi nào bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục?](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/26/10/8a10320240826100847.jpg?rt=20240826100851?240827075556)
Khi nào bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục?
![Thị trường căn hộ sốt nóng, dự án nào đang chiếm sóng?](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/26/17/a120240826171015.jpg?rt=20240826171018?240826055221)
Thị trường căn hộ sốt nóng, dự án nào đang chiếm sóng?
![Hà Nội phê duyệt 6 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/25/19/81-1718858214-nguon-cung-nha-o-xa-hoi-o-ha-noi-se-bung-no-trong-thoi-gian-toi20240825191019.jpg?rt=20240825191021?240825075600)
Hà Nội phê duyệt 6 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
![Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Thận trọng trước khi áp dụng vào thực tiễn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/17/hillside20240823172539.jpg?240825074145)
Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh: Thận trọng trước khi áp dụng vào thực tiễn
![Năm học mới đầy khác biệt tại Đại đô thị đáng sống bậc nhất Sài Gòn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/10/a520240823103045.jpg?rt=20240823103048?240823040300)
Năm học mới đầy khác biệt tại Đại đô thị đáng sống bậc nhất Sài Gòn
![[Infographic] Chỉ số giá tiêu dùng tháng 8/2024](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/06/15/medium/det20240906150207.jpg?rt=20240906150210?240906031204)
[Infographic] Chỉ số giá tiêu dùng tháng 8/2024
![Cần những thay đổi để tài chính công tạo ra các cú hích phát triển](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/22/medium/1b10820240905223502.jpg?rt=20240906124353?240906010234)
Cần những thay đổi để tài chính công tạo ra các cú hích phát triển
![Ngân hàng hợp tác kích cầu đầu tư](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/08/medium/5a10720240905085934.jpg?rt=20240905085937?240906105617)
Ngân hàng hợp tác kích cầu đầu tư
![Thị trường vốn: Kéo tiềm năng về hiện tại](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/02/11/medium/1b10620240902112458.jpg?rt=20240902112501?240904100321)
Thị trường vốn: Kéo tiềm năng về hiện tại
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![phat dong cuoc thi viet tin dung chinh sach xa hoi y dang long dan](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/082024/12/16/36874725ca8f756e25027f485105b4ed2024081213000720240812163637.jpg?rt=20240812163645)
Phát động Cuộc thi viết “Tín dụng chính sách xã hội - Ý Đảng, lòng Dân”
Ngành Ngân hàng Nghệ An: Tăng cường phòng, chống tham nhũng, tiêu cực
Phú Thọ: 2 chi nhánh BIDV tổ chức kết nối ngân hàng - doanh nghiệp
Phú Yên: Khen thưởng nhân viên ngân hàng ngăn chặn được giao dịch lừa đảo
![Điểm đến mới trên đảo Vũ Yên - “Thỏi nam châm” hút khách cho du lịch Hải Phòng dịp lễ 2/9](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/07/a120240905073634.jpg?rt=20240905073702?240905074754)
Điểm đến mới trên đảo Vũ Yên - “Thỏi nam châm” hút khách cho du lịch Hải Phòng dịp lễ 2/9
![Hơn 17 tỷ đồng ưu đãi cho khách hàng tham gia bảo hiểm tại Sacombank](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/22/17/sacombank-khi-song-la-mot-hanh-trinh-15x1020240822172315.jpg?240828030032)
Hơn 17 tỷ đồng ưu đãi cho khách hàng tham gia bảo hiểm tại Sacombank
![Wink Hotel Hải Phòng sẵn sàng ra mắt vào năm 2025](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/22/10/1-120240822103239.jpg?rt=20240822103241?240822103715)
Wink Hotel Hải Phòng sẵn sàng ra mắt vào năm 2025
![Siêu phẩm đầu tư chắc thắng “bỏ vốn 1 được lời 3” tại tâm điểm thành Vinh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/21/18/a220240821183652.jpg?rt=20240821183655?240821073252)
Siêu phẩm đầu tư chắc thắng “bỏ vốn 1 được lời 3” tại tâm điểm thành Vinh
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![SeABank liên tục xếp hạng 'Top 1000 Ngân hàng thế giới'](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/092024/05/16/medium/sb-top1000-wb-2024-a4-ngang20240905163050.jpg?rt=20240905163052?240905043309)
SeABank liên tục xếp hạng 'Top 1000 Ngân hàng thế giới'
![VietinBank mang trải nghiệm thanh toán một chạm Garmin Pay đến các chủ thẻ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/11/medium/vietinbank-mang-trai-nghiem-thanh-toan-mot-cham-garmin-pay-den-cac-chu-the-20240828110508.jpg?rt=20240828110513?240828110742)
VietinBank mang trải nghiệm thanh toán một chạm Garmin Pay đến các chủ thẻ
![Cơ hội lớn - vay vốn chỉ 0% cho doanh nghiệp thực hiện dự án xanh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/28/10/medium/untitled20240828102142.png?rt=20240828102145?240828104027)
Cơ hội lớn - vay vốn chỉ 0% cho doanh nghiệp thực hiện dự án xanh
![Cảnh báo mạo danh NHNN để gửi đường link cập nhật thông tin sinh trắc học](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/23/14/medium/web-520240823141315.jpg?rt=20240823141318?240823021704)
Cảnh báo mạo danh NHNN để gửi đường link cập nhật thông tin sinh trắc học
![Tiện ích, bảo mật cao khi thanh toán qua Apple Pay của BIDV Visa](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/20/13/medium/anh-bai-viet-2082420240820134644.jpg?rt=20240820134647?240820015839)
Tiện ích, bảo mật cao khi thanh toán qua Apple Pay của BIDV Visa
![BAC A BANK tung ngàn ưu đãi mừng sinh nhật 30 năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/20/09/medium/bab20240820093240.jpg?rt=20240820093243?240821110054)
BAC A BANK tung ngàn ưu đãi mừng sinh nhật 30 năm
![PVcomBank tăng lợi nhuận trong nửa đầu năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/15/23/medium/image00120240815231818.jpg?rt=20240815231820?240816092143)
PVcomBank tăng lợi nhuận trong nửa đầu năm
![Thẻ tín dụng Cake mở rộng lựa chọn hoàn tiền 20% lên tới 12 ngành hàng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/082024/15/10/medium/cake-by-vpbank-220240815105137.jpg?240815112606)