M&A bất động sản Việt Nam hướng đến chiến lược dài hạn

Theo nghiên cứu của Savills, thị trường đầu tư bất động sản châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận diễn biến khác nhau trong quý III/2025, song đang trên đà bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ hơn. Tổng giá trị đầu tư toàn khu vực tăng 18% so với quý trước, đạt 35 tỷ USD, chủ yếu được thúc đẩy bởi các giao dịch xuyên biên giới tại những thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore. Ngược lại, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư yếu và sự sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên, nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tích cực và các cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả.

Xu hướng này thể hiện rõ trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam. Mặc dù thị trường ghi nhận các thương vụ diễn ra sôi động cùng sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức chưa cao. Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Ông nhận định: “Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”.

Theo Savills, việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Trong quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, với tổng vốn đầu tư công đạt khoảng VND 1,28 triệu tỷ, qua đó tạo nền tảng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh. Một ví dụ điển hình là dự án Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành trong thời gian tới, mở ra nhiều khu vực mới cho phát triển nhà ở ngoại ô.

Ông MacGregor phân tích: “Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường”.

Thực tế trong quý cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư.

Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.

Ông cho biết “Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.”

Khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.

Trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng 27,3% so với cùng kỳ, trong đó vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng năm năm. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang góp phần nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường cho nhà đầu tư.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, trọng tâm M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Ông Neil MacGregor nhấn mạnh: “Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể”.