Mở khóa nguồn cung nhà ở bằng tư duy hạ tầng

Ông Neil MacGregor - CEO của Savills Việt Nam

Phóng viên: Thưa ông, vì sao thời điểm hiện nay lại cần nhìn nhận lại vai trò của nhà ở trong chiến lược phát triển đô thị?

Ông Neil MacGregor: Khi giấc mơ sở hữu nhà dần trở nên xa xỉ trước đà tăng trưởng nóng của thị trường, việc coi nhà ở là một loại "hàng hóa đặc biệt" đã không còn phù hợp. Cần nhìn nhận nhà ở là hạ tầng thiết yếu - một nền móng quan trọng không kém điện lưới hay đường cao tốc. Đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền chính là đầu tư vào nguồn lực con người, tạo ra sự ổn định xã hội và thúc đẩy nội lực nền kinh tế phát triển bền bỉ hơn.

Tầm nhìn đến năm 2050, thế giới sẽ đối mặt với một thách thức chưa từng có khi hơn 2/3 dân số toàn cầu tập trung sinh sống tại các đô thị. Sự bùng nổ này đang tạo nên "cơn sang chấn" lên nguồn cung nhà ở, xét trên cả phương diện số lượng lẫn tiêu chuẩn chất lượng. Theo báo cáo Impact của Savills, thực trạng này đã chạm ngưỡng báo động với khoảng 1,6 tỷ người trên toàn thế giới hiện vẫn đang bị gạt ra khỏi mạng lưới nhà ở đạt chuẩn.

Nguyên nhân không chỉ nằm ở tốc độ đô thị hóa, mà còn ở việc giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập. Một nghiên cứu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế trên 200 thành phố cho thấy tới 90% được xếp vào nhóm “khó tiếp cận”, khi giá nhà cao hơn nhiều lần thu nhập hàng năm.

Trong khi đó, UN-Habitat ước tính thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 để thu hẹp khoảng cách này.

Phóng viên: Vậy, theo ông, Việt Nam đang đứng ở đâu trong bức tranh đó?

Ông Neil MacGregor: Không đứng ngoài xu thế toàn cầu, Việt Nam đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất khu vực. Thị trường địa ốc trong nước không còn dừng lại ở mức độ tiềm năng mà đã bắt đầu phản ánh đầy đủ các quy luật khắt khe của một thị trường phát triển. Đây là giai đoạn then chốt khi các giá trị về chất lượng, hạ tầng và tính minh bạch đang dần trở thành thước đo chủ đạo.

Tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2025 ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, cho thấy nhu cầu đã quay trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 8.600 căn, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu.

Đáng chú ý, sự thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền ngày càng rõ. Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó 56% nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m², còn sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12%. Điều này cho thấy nguồn cung đang lệch về trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc dễ tiếp cận hơn.

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về hướng tiếp cận coi nhà ở là một loại hình hạ tầng?

Ông Neil MacGregor: Một xu hướng quản trị đô thị hiện đại đang lan tỏa mạnh mẽ trên toàn cầu: Nhà ở không còn là một sản phẩm thương mại độc lập. Cách tiếp cận mới này yêu cầu việc phát triển nhà ở phải nằm trong một "hệ sinh thái" tổng thể, gắn liền với quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông và các công cụ tài chính hỗ trợ. Đây chính là chìa khóa để giải quyết bài toán an cư bền vững thay vì những dự án rời rạc, thiếu tính kết nối.

Đã đến lúc coi nhà ở là hạ tầng quốc gia

Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành nền tảng cho tăng trưởng. Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp giải quyết bài toán vốn. Các dự án nhà ở thường có chu kỳ đầu tư ngắn, trong khi các nhà đầu tư tổ chức lại tìm kiếm dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. “Hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, từ đó mở khóa nguồn vốn dài hạn.

Thực tế, nhiều quốc gia đã làm rất tốt. Singapore là ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Ngược lại, các đô thị lớn như London hay New York vẫn gặp khó khăn do chi phí cao, pháp lý phức tạp và hạn chế về dòng vốn.

Phóng viên: Với Việt Nam, cơ hội đang nằm ở đâu, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Việt Nam đang có cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ. Chúng tôi bước vào năm 2026 với tâm lý tích cực, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Các cải cách pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa cải thiện nguồn cung. Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm tăng chi phí trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ tạo môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong xác định giá đất và phê duyệt dự án.

Phóng viên: Ông nhìn nhận như thế nào về triển vọng nguồn cung trong thời gian tới?

Ông Neil MacGregor: Trong trung hạn, TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nhờ lợi thế hạ tầng.

Bên cạnh đó, đầu tư công vào các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) sẽ thúc đẩy kết nối liên vùng, tạo điều kiện giãn dân và mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. Khi kết hợp với các mô hình như TOD tại các điểm giao thông trọng yếu, cùng động lực từ Sân bay Quốc tế Long Thành, thị trường sẽ hình thành các cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn.

Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.

Rõ ràng, bài toán nhà ở tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng toàn cầu, nhưng cũng mở ra cơ hội để bứt phá nếu lựa chọn đúng hướng đi. Việc chuyển dịch từ tư duy ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, trong đó nhà ở được xem là một phần của hạ tầng, sẽ là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và bao trùm hơn trong tương lai.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!