Nghịch lý thị trường căn hộ chung cư

Giá sơ cấp tăng mạnh bất chấp nguồn cung dồi dào

Trong quý II/2025 ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tích cực của thị trường bất động sản, đặc biệt là sự gia tăng nguồn cung mới. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II/2025, cả nước đã có 58 dự án mới được cấp phép với quy mô 16.627 căn/lô nền, tăng 128,9% so với quý I. Đáng chú ý, sự phát triển này tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và đất nền, cho thấy những nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu (Savills Hà Nội) cho biết, quý II/2025, Hà Nội đón nhận thêm 8.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn, tăng đến 121% so với cùng kỳ năm trước. Đây là cơ hội để người mua có thêm lựa chọn, đồng thời cũng là yếu tố thúc đẩy sự cạnh tranh trên thị trường.

Mặc dù vậy, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn không hề “hạ nhiệt”. Bà Hằng cho biết, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu

đồng/m2, tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng lo ngại hơn cả là cơ cấu sản phẩm đang ngày càng lệch pha. Các dự án có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% thị phần, trong khi nguồn cung căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng vẫn vắng bóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, đầu năm 2023, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội là 38 triệu đồng/m2, thấp hơn tới 23% so với mức giá 47 triệu đồng/m2 của TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, chỉ sau 1 năm, cục diện đã thay đổi hoàn toàn. Đến thời điểm hiện tại, giá chung cư Hà Nội đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP. Hồ Chí Minh. Điều này phản ánh sức nóng chưa từng có của thị trường bất động sản Thủ đô.

Lý giải về xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá bán phản ánh sức cầu ổn định và tiềm năng phát triển vượt trội của thị trường Hà Nội. Đặc biệt, các khu vực cận trung tâm đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và người mua nhà. Sự bứt phá này đến từ nhiều yếu tố như hạ tầng đồng bộ. Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên... đang được triển khai mạnh mẽ, giúp rút ngắn thời gian di chuyển, kết nối các khu vực ngoại thành với trung tâm. Trong khi nhu cầu mua tăng cao, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội lại không dồi dào, tạo áp lực đẩy giá lên.

Giá bán căn hộ vẫn ở mức cao, tạo ra những thách thức nhất định cho người mua nhà

Tâm lý đầu cơ là động lực đẩy giá

Lý giải về nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giá vẫn cao, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, hàng loạt dự án mới ra mắt thị trường thời gian gần đây đều tập trung vào phân khúc cao cấp, tọa lạc tại các vị trí “vàng” hiếm có. Trước áp lực về chi phí, nhiều chủ đầu tư đang tối ưu hóa giá trị thương mại bằng cách định vị sản phẩm ở mức giá cao. Điều này không chỉ giúp đảm bảo lợi nhuận mà còn khẳng định vị thế của họ trên thị trường, tạo ra những sản phẩm độc quyền, hướng tới nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang được củng cố bởi tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai của các nhà đầu tư. Cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng khiến họ sẵn sàng chấp nhận mức giá cao, từ đó tiếp tục neo giữ mặt bằng giá chung trên toàn thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tỷ trọng các nhà đầu tư đang chiếm ưu thế hơn trong các nhóm khách hàng. Mức giá căn hộ hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu ở thực. Đối với các dự án ở vùng ven đô, việc có một khoảng cách nhất định với khu vực trung tâm không còn là rào cản. Trái lại, yếu tố này đang thúc đẩy một tâm lý đầu tư mới: người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Không ít nhà đầu tư tham gia vào thị trường với chiến lược “đón đầu”. Họ mua sản phẩm ở giai đoạn đầu, chờ đợi đến khi dự án hoàn thiện, và sẽ linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo diễn biến của thị trường, từ cho thuê, bán lại, hoặc thậm chí là khai thác kinh doanh. Chính tâm lý này đã biến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trên thị trường. Thay vì nhu cầu an cư thuần túy, dòng tiền giờ đây đổ vào các dự án mới với mục tiêu sinh lời, tạo nên một cuộc chơi đầy tính toán và cạnh tranh.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng. Với các dự án đã có nguồn cung lớn và giá bán cao, việc đạt được lợi nhuận như kỳ vọng sẽ không dễ dàng, đặc biệt nếu cần thoái vốn nhanh. Dù vậy, cơ hội vẫn rộng mở cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt tại các khu vực đang có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ.