Siết Airbnb để minh bạch thị trường bất động sản và bảo vệ cư dân?

VARS cho rằng việc siết chặt hoạt động này tại các chung cư, nhằm phân định rõ ràng giữa "nhà ở" và "kinh doanh"

Siết chặt Airbnb

Lệnh cấm kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo mô hình Airbnb do UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành vào đầu tháng 3 vừa qua đã tạo nên một làn sóng siết chặt quản lý tại các chung cư trên địa bàn thành phố. Không chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh, động thái này đang lan rộng sang nhiều địa phương lân cận, khi các Ban quản trị (BQT) chung cư tích cực xem xét và chuẩn bị ban hành những quy định tương tự.

Việc siết chặt này nhằm đảm bảo an ninh trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy và duy trì môi trường sống ổn định cho cộng đồng cư dân. Đây cũng là bước đi quan trọng để hài hòa lợi ích giữa các bên, tránh xung đột phát sinh từ việc kinh doanh dịch vụ lưu trú không kiểm soát trong khu dân cư.

Nhiều nhà đầu tư đang "ngồi trên đống lửa" vì quy định này. Ông Tuấn Anh, một nhà đầu tư với 20 căn hộ cho thuê ngắn ngày tại TP.Hồ Chí Minh đang nín thở chờ đợi khung pháp lý mới. Hoạt động này từng mang lại doanh thu 42 triệu đồng/tháng/căn, cao hơn nhiều so với cho thuê dài hạn. Lệnh cấm hiện hành đã gây thiệt hại hàng trăm triệu đồng, khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào giải pháp của thành phố.

Chị Thu Hằng, nhà đầu tư đã rót 5 tỷ đồng vào Airbnb, cũng đối mặt với thách thức lớn. Dù tỷ suất sinh lời ban đầu tốt (tỷ lệ lấp đầy gần 80%), áp lực từ ban quản lý và cư dân tăng cao từ cuối năm 2024. Chị Hằng rao bán một căn hộ ở quận 2 và thu lãi khoảng hơn 1 tỷ đồng sau 13 tháng, nhưng gặp khó khăn do giá rao bán cao.

Ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc Công ty TNHH Khai thác và Quản lý Sài Gòn, một đơn vị chuyên về quản lý vận hành chung cư cho biết, mô hình Airbnb không còn xa lạ ở Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn và điểm du lịch. Nhiều du khách chọn Airbnb vì sự tiện lợi và đầy đủ tiện nghi với mức giá tương đương các dịch vụ lưu trú khác.

Tuy nhiên, ông Quang cũng chỉ ra mặt trái của xu hướng này: nếu số lượng khách lưu trú qua Airbnb lớn hơn cư dân thực tế, rất dễ gây xáo trộn, quá tải các tiện ích chung của tòa nhà, đồng thời khó kiểm soát an ninh trật tự. Đồng quan điểm, Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần cho rằng, việc siết chặt quản lý sẽ ngăn chặn các nguy cơ về an ninh, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Bà Thảo đề xuất cần ban hành nội quy nghiêm ngặt cho việc cho thuê căn hộ ngắn hạn và áp dụng các hình thức xử phạt nặng đối với những trường hợp vi phạm.

Tạo sự minh bạch thị trường

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn tại các đô thị lớn và thành phố du lịch cần đi đôi với giải pháp thay thế. Theo đó, nên quy hoạch các khu vực chuyên biệt dành cho lưu trú ngắn hạn, hoạt động theo mô hình tương tự condotel với khung pháp lý rõ ràng. Các khu này sẽ được quy hoạch thương mại dịch vụ, có chức năng như khách sạn, homestay, giúp giảm thiểu ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân sinh sống lâu dài.

Ông Doanh nhấn mạnh, việc này không chỉ ổn định thị trường bất động sản mà còn đảm bảo cạnh tranh lành mạnh giữa các mô hình lưu trú. Hiện tại, Airbnb và các dịch vụ cho thuê ngắn hạn đang tạo áp lực lớn lên khách sạn truyền thống, vốn phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt hơn. Một cơ chế quản lý phù hợp sẽ bảo vệ quyền lợi cư dân và tạo sân chơi công bằng cho tất cả các bên.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng vừa lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy từ việc sử dụng căn hộ để ở làm dịch vụ lưu trú ngắn hạn, cho rằng điều này tạo ra cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường. Trong khi các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn, condotel phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật, đóng thuế đầy đủ, thì việc cho thuê căn hộ ngắn hạn lại diễn ra tự phát, phần lớn không đăng ký kinh doanh hay kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và tạo lợi thế giá thuê bất công.

VARS nhấn mạnh sự cần thiết của việc siết chặt hoạt động này tại các chung cư, nhằm phân định rõ ràng giữa "nhà ở" và "kinh doanh". Điều này không chỉ giúp đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân, mà còn góp phần định hình một thị trường lưu trú minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn.

Để giải quyết vấn đề này, VARS kiến nghị Nhà nước cần sớm ban hành các quy định pháp lý cụ thể. Theo đó, chủ căn hộ muốn cho thuê ngắn hạn phải cam kết không ảnh hưởng đến cư dân và phải nhận được sự đồng thuận của họ. Đối với các căn hộ tiếp tục kinh doanh, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt về đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, nghĩa vụ thuế và tuân thủ các tiêu chuẩn vận hành như các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời, cần áp dụng chế tài xử phạt đủ mạnh với các trường hợp vi phạm.