Vì sao giá nhà Hà Nội tăng "phi mã" hơn TP. Hồ Chí Minh?

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2025 không có bất kỳ dự án căn hộ trung cấp nào được mở bán mới

Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng mạnh trở lại

Theo dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, quý II/2025 là giai đoạn phục hồi mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội. Sau khởi đầu năm có phần chững lại, nguồn cung mới tại Thủ đô đã gần gấp đôi so với quý I, đạt 7.800 căn hộ. Cùng với đó, lượng giao dịch cũng tăng vọt 143%, đạt con số tương đương nguồn cung mới, cho thấy sức hấp thụ của thị trường bất động sản Hà Nội vẫn rất tốt dù giá bán đang neo ở mức cao.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025. Dù nguồn cung hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ tại TP. Hồ Chí Minh lại vượt cung, lên tới 2.900 căn, tăng 72% so với cùng kỳ. Điều này chứng tỏ nhu cầu mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh vẫn rất mạnh mẽ, với người mua hấp thụ tích cực cả các sản phẩm đã mở bán trước đó và sản phẩm mới, đặc biệt ở khu Đông thành phố.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu về mức độ quan tâm tại hai thị trường trọng điểm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Chung cư Hà Nội đã tạo nên một điểm sáng bất ngờ khi là loại hình bất động sản duy nhất ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về lượng tìm kiếm trong tháng 5 vừa qua, tăng 9% so với tháng 4.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, sự tăng trưởng vượt bậc về mức độ quan tâm đối với căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc, là một trong những điểm nổi bật nhất của thị trường hiện nay.

Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản chung có nhiều biến động, phân khúc chung cư tại Hà Nội vẫn chứng tỏ sức hút đặc biệt, thu hút sự chú ý của đông đảo người mua và nhà đầu tư.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết, điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh thị trường quý II/2025 là sự chênh lệch rõ rệt về diễn biến giá. Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đã đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Đà tăng này đang khiến giá căn hộ Hà Nội ngày càng rút ngắn khoảng cách với TP. Hồ Chí Minh. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m², thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch này chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m².

Ngược lại, giá căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh vẫn quanh mức 89 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ năm trước.

Khác biệt trong cơ cấu nguồn cung

Theo Bộ Xây dựng, những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung và lượng giao dịch bất động sản đều tăng so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy sự phục hồi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng.

Tuy nhiên, bức tranh tổng thể vẫn còn nhiều mảng tối. Nguồn cung vẫn còn hạn chế và chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối nghiêm trọng. Trong khi thị trường đang thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp với túi tiền của người lao động và giới trẻ, thì lượng biệt thự, nhà thấp tầng lại đang dư thừa. Điều này dẫn đến một nghịch lý, giá bất động sản và nhà ở vẫn chưa phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có nhu cầu thực.

Đặc biệt tại Hà Nội, tình hình càng trở nên căng thẳng. Giá nhà ở thủ đô đã tăng cao "chóng mặt" từ nửa cuối năm 2024 đến nay. Hiện tại, những căn hộ thương mại có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng", ngay cả ở các khu vực nằm ngoài đường vành đai 3. Điều này đặt ra một thách thức lớn cho người dân có thu nhập trung bình và thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Thị trường căn hộ tại Nam Từ Liêm đang chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ, khi các sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất hoàn toàn. Thông tin này được xác nhận bởi một nhân viên môi giới nhiều kinh nghiệm tại khu vực.

Đáng chú ý, một dự án nằm sát đường Lê Quang Đạo hiện đang chào bán với mức giá từ 120 đến 150 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. Mức giá này cho thấy sự tăng trưởng vượt bậc so với mặt bằng chung trước đây, đồng thời phản ánh sức nóng của thị trường bất động sản ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Lý giải nguyên nhân trên, ông Trần Minh Tiến cho biết, Hà Nội đang chứng kiến đà tăng giá bất động sản nhanh hơn TP. Hồ Chí Minh, nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm.

Cụ thể, trong quý II/2025, thị trường Hà Nội gần như chỉ đón nhận nguồn cung mới từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với số lượng lớn sản phẩm đã được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Điều này đã đẩy mặt bằng giá bán trung bình toàn thị trường lên cao.

Một thực trạng đáng báo động là không có bất kỳ dự án trung cấp nào được mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá "mềm" hơn dưới khoảng 65 triệu đồng/m² giờ đây chỉ còn rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc các vùng lân cận như Văn Giang (Hưng Yên).

Theo ông Trần Minh Tiến, trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, dù nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu sản phẩm lại đa dạng hơn. Đặc biệt, quý II có sự xuất hiện của một dự án phân khúc trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), giúp cho mức giá trung bình của thị trường TP. Hồ Chí Minh không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.