Nhà ở xã hội khởi sắc mạnh mẽ nhưng vẫn còn những điểm nghẽn

Nhà ở xã hội làm ra đến đâu bán hết đến đó

Nhiều dự án nhà ở xã hội khởi công

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã có 692 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) được triển khai, với tổng quy mô hơn 633.500 căn. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành, cung cấp hơn 103.000 căn hộ cho thị trường. Ngoài ra, 144 dự án đã khởi công và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận đầu tư đã đạt gần 60% so với mục tiêu 1 triệu căn NƠXH được đề ra tại Đề án 01 triệu căn.

Đặc biệt, tốc độ hoàn thành các dự án NƠXH đã có sự bứt phá mạnh mẽ. Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn NƠXH, dù mới đạt 37% mục tiêu năm nhưng con số này đã bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp 7 lần so với năm 2022. Điều này cho thấy sự quyết liệt và hiệu quả trong việc triển khai chính sách này.

Theo ông Phạm Văn Thịnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh, các dự án NƠXH tại địa phương này đang rất thuận lợi, “làm ra đến đâu bán hết đến đó”, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư. Riêng Bắc Ninh đã hoàn thành khoảng 12.000 căn và đặt mục tiêu hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm nay.

Trong khi đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng thể hiện quyết tâm cao độ. Ông Phan Văn Anh, Phó Chủ tịch Tổng Liên đoàn cho biết đã khởi công 1 dự án 562 căn và dự kiến sẽ tiếp tục khởi công thêm 4 dự án nữa tại Vĩnh Long, Bắc Giang, Quảng Ngãi và Bắc Ninh trong năm 2025, vượt 100% so với kế hoạch Thủ tướng giao. Mục tiêu đến năm 2030, Tổng Liên đoàn sẽ vượt chỉ tiêu trên 10.000 căn hộ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, thành phố đã bố trí khoảng 1.400 ha đất để phát triển NƠXH. Chủ tịch UBND Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được cho biết, thành phố sẽ trực tiếp làm việc với các doanh nghiệp có dự án quy mô lớn để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ. Đồng thời, thành phố cũng rà soát các dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất cho NƠXH để tạo điều kiện pháp lý, sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

Dù đã có những tín hiệu tích cực, thị trường NƠXH vẫn đối mặt với nhiều rào cản lớn. Quỹ đất vẫn là bài toán nan giải. Theo ông Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án NƠXH bị chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý, giải phóng mặt bằng, và đặc biệt là quỹ đất thường ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng. Việc chuyển đổi đất do doanh nghiệp sở hữu để phát triển NƠXH cũng chưa có hướng dẫn cụ thể, gây ách tắc.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hàng loạt khó khăn đang cản bước phát triển của phân khúc nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp đang gặp vô vàn trở ngại, khiến họ "ngại" đầu tư vào nhà ở xã hội hơn hẳn so với nhà ở thương mại.

Cụ thể, có ba nguyên nhân chính là thủ tục đầu tư quá rườm rà và kéo dài, làm nản lòng các nhà đầu tư. Các chính sách ưu đãi dù có nhưng lại khó tiếp cận, không phát huy được hiệu quả hỗ trợ. Quỹ nhà cho thuê chưa được chú trọng phát triển, gây thiếu hụt nguồn cung đa dạng.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, việc nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm đã gây ra sự trì trệ. Ông Khôi nhấn mạnh rằng các địa phương cần nghiên cứu rõ nhu cầu nhà ở của người dân, đảm bảo phù hợp với thu nhập của họ. Chuẩn bị quỹ đất sạch tại các vị trí thuận lợi về giao thông và hạ tầng xã hội để sẵn sàng triển khai dự án.

Một vấn đề khác là sự chồng chéo và thiếu hướng dẫn cụ thể trong các chính sách, dù Luật Nhà ở 2023 đã có những ưu đãi cho chủ đầu tư. Ông Khôi đề xuất bổ sung cơ chế cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại, tái định cư sang NƠXH để tăng nguồn cung.

Bên cạnh đó, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để xây NƠXH nhưng lại thiếu các hỗ trợ thực chất đi kèm đang làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này đối với các nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, tình trạng đầu cơ NƠXH vẫn tồn tại, khiến những người thực sự có nhu cầu không tiếp cận được nhà ở. Để giải quyết vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề xuất cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử phạt các trường hợp sai phạm.

Ông Đính nhấn mạnh, sau 5 năm sở hữu, việc chuyển nhượng NƠXH cần được ưu tiên cho người thuộc diện chính sách. Trường hợp bán cho đối tượng không đủ điều kiện, chủ sở hữu phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng.

Trước những thách thức trên, các chuyên gia và lãnh đạo ngành đều kỳ vọng vào những thay đổi tích cực từ chính sách. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh, đánh giá cao Nghị quyết 201 của Đảng, Nhà nước, thể hiện quyết tâm lớn trong việc thực hiện mục tiêu 1 triệu căn NƠXH.

Ông Châu tin rằng, sau thời gian thí điểm, Nghị quyết 201 sẽ sớm được luật hóa vào Luật Nhà ở và các luật liên quan, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường NƠXH phát triển bền vững, đáp ứng mong đợi của toàn xã hội và cộng đồng doanh nghiệp.