Nhiều giải pháp tháo gỡ thị trường bất động sản

Chuyển đổi condotel sang chung cư

Nhằm tháo gỡ các khó khăn và khơi thông nguồn lực đất đai tại các dự án bất động sản trên địa bàn, UBND Đà Nẵng đã có chủ trương cho phép một số chủ đầu tư được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại - dịch vụ sang đất ở để triển khai các dự án nhà ở, đặc biệt là chuyển đổi từ loại hình căn hộ khách sạn (condotel) sang căn hộ chung cư. Hiện thành phố cũng đang triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) đối với loại hình lưu trú du lịch, trong đó có condotel.

Cụ thể, mới đây UBND Đà Nẵng đã ban hành 2 Quyết định (số 944/QĐ-UBND và số 947/QĐ-UBND ngày 9/5/2023), cho phép Công ty CP Kim Long Nam chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ đối với 4 lô đất CT3, CT7, CT1 và CT2 với tổng diện tích hơn 3.900m2 sang đất ở tại đô thị để chuyển đổi tháp khách sạn CT3 và CT7 (30 tầng) và tháp khách sạn CT1 và CT2 (cao 50 tầng) thuộc dự án Đà Nẵng Times Square thành chung cư với tổng cộng 1.849 căn hộ chung cư có tổng diện tích sàn 99.600m2. Đây là 4 tòa tháp dự án căn hộ khách sạn quy mô lớn tại khu vực biển Mỹ Khê, thuộc phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Dự án khởi công từ năm 2017, đến nay đã hoàn thành xây thô nhưng vẫn chưa hoàn thiện đưa vào sử dụng do khó khăn chung của thị trường bất động sản và các vấn đề pháp lý về condotel. Theo quyết định trên, UBND Đà Nẵng cho phép chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất đối với gần 4.000m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.

Trước đó, UBND Đà Nẵng cũng đã ban hành thông báo thống nhất theo đề xuất của Sở Xây dựng thành phố liên quan đến việc chuyển đổi công năng dự án Tổ hợp Vincom Riverview Complex nằm ở phía đông nam cầu Sông Hàn thuộc quận Sơn Trà, từ condotel sang chung cư. Dự án này đi vào hoạt động từ năm 2018 với 864 căn hộ khách sạn, sau đó chủ đầu tư kiến nghị thành phố cho phép chuyển đổi công năng từ condotel sang chung cư.

Bên cạnh các dự án nói trên, thành phố đã tháo gỡ các vướng mắc trong triển khai các dự án condotel khác, đặc biệt là điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển một phần số lượng condotel tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire nằm ở phía tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư thành chung cư, nâng tổng số căn hộ chung cư tại dự án này lên 700 căn với tổng diện tích sàn 38.890m2.

UBND Đà Nẵng đã có chủ trương cho phép chuyển đổi từ loại hình căn hộ khách sạn (condotel) sang căn hộ chung cư

Theo Phó Chủ tịch UBND quận Sơn Trà Nguyễn Hoàng Việt: Sau dự án Đà Nẵng Times Square được chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển đổi từ condotel sang chung cư, trên địa bàn quận không có thêm chủ đầu tư dự án condotel nào chuyển đổi sang chung cư nữa. Việc chuyển đổi này mang tính chất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư cũng như triển khai các dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia: Việc chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Nhưng việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư, vì điều này sẽ tạo tiền lệ xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.

Chuyển dự án "đất vàng" cho nhà đầu tư đủ năng lực

Một thực tế gây bức xúc cho lãnh đạo và người dân Đà Nẵng trong thời gian qua, là trong khi thành phố thiếu quỹ đất có diện tích lớn ở khu vực trung tâm để kêu gọi đầu tư thì nhiều khu đất lớn đã giao cho nhà đầu tư triển khai dự án hàng chục năm qua vẫn để hoang, lãng phí, làm mất mỹ quan đô thị. Đơn cử như 3 khu đất lớn ở trung tâm để thực hiện các dự án Golden Square, Viễn Đông Meridian Tower, Đà Nẵng Center.

Việc dự án "treo" nhiều năm có nguyên nhân do chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai. Bên cạnh đó, giai đoạn trước đây, Đà Nẵng thực hiện việc giao đất, cho thuê đất nhưng không có dự án đầu tư. Chủ đầu tư sau khi có đất được giao mới tính đến việc thực hiện dự án đầu tư. Trong khi đó, các thủ tục pháp lý để xử lý vi phạm các dự án chậm tiến độ là rất khó khăn. Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng, từ 2016 đến tháng 8/2022 đã kiểm tra 206 dự án, khu đất và xác định 81 trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật thuộc trường hợp phải gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng, xử phạt, nộp ngân sách hơn 345 tỷ đồng. Sở cũng kiên quyết xử lý các trường hợp chây ỳ, bất hợp tác trong việc kiểm tra tiến độ sử dụng đất và sau khi đã được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng.

Tại khu đất 4 mặt tiền thuộc dự án Golden Square, rất nhiều lần thành phố đã có văn bản thúc giục chủ đầu tư triển khai dự án, thậm chí có chủ trương quy hoạch khu đất thành quảng trường trung tâm, công viên, bãi đỗ xe. Tương tự, năm 2018, thành phố có thông báo sẽ quy hoạch công viên và bãi đỗ xe tại dự án Đà Nẵng Center gần 7.878 m2 của Công ty cổ phần Địa ốc Vũ Châu Long và dự án Viễn Đông Meridian Tower diện tích 11.176 m2 của Công ty cổ phần Địa ốc Viễn Đông. Tuy nhiên, sau thời gian dài, chủ trương này không thực hiện được với lý do ngân sách bỏ ra để thu hồi, đền bù các dự án này quá lớn.

Tuy vậy, để chấm dứt tình trạng “đất vàng” bỏ hoang thì vai trò chính vẫn là các chủ đầu tư. Năng lực không đảm bảo để triển khai dự án thì chủ đầu tư cần chủ động tính toán phương án chuyển nhượng đất và tài sản trên đất cho nhà đầu tư khác đủ năng lực. Đơn cử vừa qua Công ty Địa ốc Đông Á đã có công văn gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư Đà Nẵng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án Golden Square. Dự án này khởi công từ năm 2008 tại quận trung tâm Hải Châu với diện tích 10.664 m2, tuy nhiên khi thi công đến tầng thứ 2 thì dừng lại. Năm 2019, công ty đề nghị được chuyển nhượng toàn bộ dự án Golden Square cho Công ty CP Đầu tư Alphanam, sau đó dự án được tái thi công phần thô đến tầng 6 thì tiếp tục dừng lại cho đến nay.

Tương tự, dự án Viễn Đông Meridian của Công ty cổ phần Địa ốc Viễn Đông Việt Nam cũng đã thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho nhà đầu tư mới là Công ty TNHH MTV Kinh Bắc Đà Nẵng để thực hiện dự án trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, căn hộ cao cấp Diamond Square. Nhà đầu tư mới đã nộp hồ sơ đề nghị cấp chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án Diamond Square.