Chuẩn mực mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Biến động địa chính trị và tình hình kinh tế thế giới chậm lại đã gia tăng áp lực lên các thị trường bất động sản trên khắp châu Á – Thái Bình Dương, bao gồm Việt Nam. Chi phí xây dựng đắt đỏ hơn, lãi suất tăng và gián đoạn chuỗi cung ứng kéo dài đã đẩy chi phí vốn lên cao và trì hoãn nhiều hoạt động đầu tư, nhưng đồng thời đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc cần thiết.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Dòng vốn từ các tổ chức duy trì chiến lược kỷ luật và chọn lọc, ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và tăng hợp tác liên doanh thay vì mua lại toàn bộ tài sản. Đây chính là sự dịch chuyển tư duy đầu tư từ mở rộng quy mô sang tập trung vào giá trị, trong đó chất lượng tài sản, hiệu suất vận hành và dòng tiền bền vững trở thành ba yếu tố quan trọng nhất”.

Bất chấp trở ngại kinh tế vĩ mô ngắn hạn, Việt Nam vẫn là điểm sáng với những lợi thế nội tại vững chắc. Sản xuất xuất khẩu, tầng lớp trung lưu gia tăng, đô thị hóa và cơ cấu dân số thuận lợi tiếp tục gia tăng nhu cầu đối với các phân khúc bất động sản chủ đạo, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo khi tâm lý dần phục hồi.

Sáu tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước gấp đôi cùng kỳ 2025, phản ánh nguồn vốn tư nhân tăng tốc sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới. Phần lớn nguồn cung tương lai được đầu tư theo hướng thông minh, bền vững và tuân thủ tiêu chuẩn ESG, cho thấy các nhà phát triển ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng và các dịch vụ giá trị gia tăng để tăng khả năng lấp đầy và thu hút khách thuê chất lượng cao.

Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp, sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt. Khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, lộ trình phát triển của các khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.

Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao

Sau giai đoạn giảm tốc đột ngột, thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết để khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư giới thiệu các chính sách thanh toán linh hoạt hơn để kích cầu. Ở thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng để đẩy nhanh tiến độ giao dịch.

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, nhưng các tiêu chí tìm kiếm của người mua ngày càng đa dạng và phức tạp. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, các chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và đặc biệt có khả năng tạo lập và xây dựng những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội sẽ là những phân khúc chủ lực khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng hồi phục chính của thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện đại tiếp tục tăng. Tính đến cuối quý 2, tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại đạt 93% tại khu vực TP.HCM, 85% tại Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Dương, và 87% tại Hà Nội. Trong đó, ngành Thực phẩm & Đồ uống (F&B) và giải trí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giao dịch thuê khi các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động trải nghiệm để thu hút và giữ chân người mua sắm.

Tuy vậy, số lượng cửa hàng không còn là thước đo thành công của ngành bán lẻ. Các chuỗi ngày càng tính toán hơn trong quá trình lựa chọn mặt bằng, ưu tiên những vị trí có tiềm năng thương mại vững chắc – gồm doanh thu trên mỗi m2, lưu lượng khách và mật độ dân cư trong khu vực – bên cạnh giá thuê và chi phí vận hành. Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đóng các cửa hàng hoạt động kém hiệu quả để tái phân bổ nguồn lực trong toàn bộ hệ thống. Hiệu suất vận hành trên từng tài sản sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản bán lẻ trong thời gian tới.

Ngoài ra, xu hướng tập trung vào chất lượng (flight-to-quality) tiếp tục định hình thị trường văn phòng khi khách thuê ưu tiên các tòa nhà mới, được quản lý chuyên nghiệp để nâng cao trải nghiệm nơi làm việc và tối ưu chi phí vận hành. Nhờ đó, các dự án có chất lượng tốt đạt kết quả kinh doanh tốt hơn, với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng ổn định.

Tính đến cuối quý 2, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng 2% so với cùng kỳ năm trước nhờ nhu cầu thuê văn phòng cao cấp duy trì ổn định. Các tòa nhà hạng B với giá thuê hợp lý, chất lượng ổn định và vị trí thuận lợi cũng thu hút nhiều doanh nghiệp, qua đó đẩy giá thuê tăng 10.2% chỉ trong một năm, từ 29,5 USD/m2/tháng (quý 2/2025) lên 32,5 USD/m2/tháng (quý 2/2026).

Nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra ngoài khu trung tâm truyền thống (CBD). Các khu văn phòng mới tại khu vực quận 7 và Thủ Thiêm (cũ), phía Đông TP.HCM và phía Tây Hà Nội có nhiều tiềm năng nhờ hạ tầng kết nối tốt, qua đó mở rộng lựa chọn vị trí cho doanh nghiệp.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, thành công được định nghĩa bởi chất lượng tài sản thay vì tốc độ mở rộng danh mục và kỳ vọng tăng giá thiếu thực tế. Các tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo ra dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả sẽ hồi phục nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giá kéo dài giữa bên bán và bên mua có thể làm chậm quá trình phục hồi.

Khi Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu và hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, chìa khóa cho những cơ hội đầu tư chắc chắn phụ thuộc vào tính linh hoạt, sự uy tín, khả năng kiến tạo giá trị thật và tinh thần hợp tác dài hạn.