Phân khúc shophouse - vì sao trầm lắng giữa thị trường sôi động?

Từ sôi động đến vắng lặng

Trước khi đại dịch COVID-19 xảy ra, shophouse là niềm mơ ước của nhiều nhà đầu tư. Đây là loại hình BĐS đa năng, vừa để ở vừa để kinh doanh, thường nằm ở các trục đường chính, khu vực gần biển, khu dân cư sầm uất hoặc những dự án quy mô, nơi dễ dàng thu hút khách thuê và mang về dòng tiền ổn định.

Giai đoạn 2016-2018, shophouse tại Đà Nẵng nở rộ. Những dự án tại Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, Golden Hills City, Dragon City Park, Bàu Tràm… ghi nhận lượng giao dịch sôi động. Giá mỗi căn tăng từng ngày vì cung ít, cầu nhiều. Nhà đầu tư không chỉ kỳ vọng cho thuê sinh lời, mà còn dễ dàng sang nhượng để hưởng chênh lệch cao.

Sức hút của shophouse thời điểm đó còn đến từ triển vọng du lịch của Đà Nẵng. Với lượng khách quốc tế và nội địa tăng mạnh, việc sở hữu một căn nhà phố thương mại ngay khu du lịch được xem là “chìa khóa” mở ra nguồn lợi nhuận khổng lồ từ kinh doanh dịch vụ, nhà hàng, cửa hàng lưu niệm… Không ít người đã vay ngân hàng, dồn toàn bộ vốn để sở hữu một căn shophouse với niềm tin “đầu tư một lần, sinh lời lâu dài”.

Hàng loạt dự án shophouse trên địa bàn TP. Đà Nẵng đang rơi vào cảnh ế ẩm

Song, bức tranh màu hồng ấy nhanh chóng nhạt phai. Chỉ sau vài năm, hàng loạt dự án rơi vào cảnh ế ẩm. Theo ước tính, hiện trên địa bàn Đà Nẵng có khoảng 1.000 căn shophouse nằm trên những vị trí được gọi là “đất vàng” nhưng không có người ở. Cỏ mọc um tùm, cửa kính nứt vỡ, nhiều nơi thành điểm đổ rác, nhếch nhác và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Anh Trần Tuấn Thi, một nhân viên môi giới BĐS tại phường Sơn Trà cho biết: “Nhiều nhà đầu tư gửi bán shophouse đã hơn một năm nhưng rất ít giao dịch thành công. Người bán nhiều hơn người mua, giá giảm mạnh nhưng vẫn khó thoát hàng”. Ông Nguyễn Ngọc Th. trú tại phường Thành Vinh (Nghệ An), người từng ôm kỳ vọng lớn với việc đầu tư shophouse ở Đà Nẵng đã ngậm ngùi chia sẻ: “Tôi mua căn shophouse ở đây định khi nghỉ hưu sẽ vào mở quán kinh doanh, nhưng đến nay dự án vẫn hoang vắng, khách qua lại lác đác. Nhà tiền tỷ để không, bán không được, cho thuê cũng không xong, nghĩ đến lại thấy xót xa”.

Đồng cảnh với ông Th. không chỉ khó bán, việc cho thuê vào thời điểm này của các chủ đầu tư các shophouse cũng bế tắc. Chị Võ Thị H. ở phường Hòa Khánh kể: “Tôi treo biển cho thuê suốt 2 năm nhưng vẫn trống. Giá thuê đã hạ chỉ còn 20-25 triệu đồng/tháng cho căn 3 tầng, rẻ hơn nhiều so với giá trị nhà, nhưng vẫn không ai thuê”. Chị thở dài, nếu số tiền đó gửi ngân hàng, sau 3 năm đã sinh lời gần 30%, an toàn và nhàn nhã hơn nhiều.

Dù đã dán biển cho thuê, song căn shophouse này vẫn rơi vào cảnh cửa đóng, then cài

Vì sao shophouse “hụt hơi”?

Các chuyên gia nhận định, sự lao dốc của shophouse xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là cú sốc COVID-19. Khi dịch bệnh bùng phát, hàng loạt cửa hàng buộc phải trả mặt bằng, ngưng kinh doanh. Sau dịch, họ chuyển hướng tìm những mặt bằng giá rẻ hơn hoặc quay sang kinh doanh trực tuyến.

Bên cạnh đó, nhiều dự án shophouse thiếu yếu tố sống còn là mật độ dân cư và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Những dãy nhà liền kề mặt tiền đẹp nhưng xung quanh vắng người, không có tiện ích, không có khách lưu trú, khiến mọi hoạt động kinh doanh đều khó khăn. Thực tế cho thấy, nơi nào cư dân về ở đông, có hạ tầng hoàn chỉnh, giá trị shophouse vẫn giữ được nhịp; ngược lại, dự án càng “vẽ đẹp” nhưng thực tế hoang vắng, nhà đầu tư càng thua lỗ nặng.

Một yếu tố khác là sự thay đổi thói quen tiêu dùng. Sự phát triển của thương mại điện tử, dịch vụ giao hàng tận nơi đã làm giảm sức hút của các tuyến phố kinh doanh truyền thống. Những khu shophouse kỳ vọng sẽ nhộn nhịp nay phải đối mặt với cảnh cửa đóng then cài.

Về pháp lý, nhiều dự án shophouse xây trên đất dịch vụ - thương mại chỉ có thời hạn 50-70 năm. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng khi bỏ tiền tỷ vào tài sản không phải sở hữu lâu dài. Trong khi đó, khách thuê thường phải thuê trọn căn nhà dù chỉ dùng tầng trệt, chi phí cao và kém linh hoạt hơn nhiều so với thuê trong trung tâm thương mại.

Sự trầm lắng của phân khúc shophouse ở Đà Nẵng là bài học đắt giá cho giới đầu tư, khi chạy theo cơn sốt ảo

Đại diện một công ty môi giới BĐS tại phường An Hải phân tích: “Sai lầm lớn nhất là nhiều người mua theo phong trào mà không nghiên cứu kỹ. Chủ đầu tư quảng bá như vẽ một bức tranh màu hồng, nhưng khi bàn giao thì vắng cư dân, không tiện ích, nhà đầu tư không thể khai thác kinh doanh, buộc bỏ hoang và chôn vốn”.

Từng là “con gà đẻ trứng vàng”, nay nhiều shophouse ở Đà Nẵng đang trở thành gánh nặng. Bài học rút ra cho giới đầu tư là phải nghiên cứu kỹ dự án, đánh giá thực trạng dân cư, pháp lý và tiềm năng kinh doanh trước khi xuống tiền, tránh rơi vào cảnh “mua trâu vẽ bóng”, ôm nhà bỏ hoang và chôn vốn dài hạn.

Có thể nói, sự trầm lắng của phân khúc shophouse ở Đà Nẵng là bài học đắt giá cho giới đầu tư: không chạy theo cơn sốt ảo, cần đánh giá kỹ về dân cư, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực tế trước khi xuống tiền. Khi thị trường biến động, những tài sản mua “theo phong trào” sẽ sớm trở thành gánh nặng, còn đồng vốn an toàn lại nằm ở những kênh đầu tư bền vững và có nghiên cứu kỹ lưỡng.