Bất động sản TP.HCM: Nhu cầu còn nhưng nguồn hàng lệch sức mua

Chung cư dẫn dắt nhu cầu, giá bán phân hóa theo hạ tầng

Thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 bộc lộ nghịch lý đáng chú ý: Nhu cầu tìm kiếm vẫn tập trung vào chung cư, nhưng sức hút giữa các phân khúc không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng. Trong khi người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng và khả năng chi trả, mặt bằng giá tại nhiều khu vực vẫn neo cao, còn nhu cầu có xu hướng dịch chuyển ra các thị trường vệ tinh.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm tại TP.HCM trong quý III/2026, đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%; đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự chiếm 6%.

Theo Batdongsan.com.vn, diễn biến giá rao bán cho thấy sự phân hóa rõ hơn. Giá chung cư giảm 1% so với quý trước, xuống còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà riêng tăng 1%, lên 117 triệu đồng/m², còn nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².

Theo bà Ánh, điểm đáng chú ý không nằm ở mức tăng hay giảm đơn lẻ, mà ở khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng giao dịch. Chung cư vẫn là loại hình được quan tâm nhiều nhất, song giá bán cao khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về ngân sách. Với nhà riêng, nguồn hàng tập trung ở phân khúc giá cao cũng khiến nhu cầu khó chuyển hóa thành giao dịch. Thị trường vì thế không hẳn thiếu người mua, mà thiếu sự tương thích giữa mức giá người bán kỳ vọng và khả năng chi trả của khách hàng.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven là một biểu hiện của sự điều chỉnh này. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026. Riêng cơ cấu tìm kiếm tại Bình Dương, chung cư tăng từ 31% lên 38%, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ tại Long An cũ và Đồng Nai cũng tăng từ 3% lên 8%.

Những số liệu này cho thấy người mua đang mở rộng phạm vi tìm kiếm, đồng thời có xu hướng ưu tiên căn hộ tại các thị trường vệ tinh. Tuy nhiên, sự gia tăng quan tâm chưa đủ để khẳng định sức mua đã phục hồi. Khả năng chuyển từ tìm kiếm sang giao dịch vẫn phụ thuộc vào giá bán, kết nối giao thông và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu ở thực.

Hạ tầng tiếp tục là yếu tố góp phần định hình mặt bằng giá. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.

Tại TP. Thủ Đức cũ, nếu lấy năm 2018 làm mốc 100, chỉ số giá rao bán chung cư năm 2026 ở các dự án cách ga metro không quá 1 km đạt 230; khu vực cách ga từ 1-3 km đạt 220 và trên 3 km đạt 217. Trong khi đó, phần còn lại của TP.HCM cũ, không gần ga metro, đạt 193.

Diễn biến này cho thấy hạ tầng có thể tạo lợi thế về giá trị bất động sản, nhưng cũng đặt ra bài toán về khả năng chi trả. Giá tăng tại khu vực được cải thiện kết nối có thể củng cố kỳ vọng của người bán, song không phải người mua nào cũng đủ năng lực tài chính để theo kịp. Vì vậy, lợi thế hạ tầng chỉ có thể chuyển thành thanh khoản bền vững khi giá bán tương xứng với giá trị sử dụng và sức mua thực tế.

Nhà riêng lệch pha cung - cầu, nhà mặt phố cần tính hiệu quả khai thác

Nghịch lý cung - cầu thể hiện rõ nhất ở phân khúc nhà riêng. Trong quý III/2026, Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba địa bàn dẫn đầu về mức độ quan tâm. Giá rao bán nhà riêng tại Bình Thạnh tăng 1%, lên 151 triệu đồng/m²; Thủ Đức tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m²; Gò Vấp tăng 1%, đạt 123 triệu đồng/m². Tân Bình và Bình Tân cùng giảm nhẹ 1% so với quý trước.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không chỉ là giá biến động theo khu vực, mà là cơ cấu nguồn hàng chưa khớp với nhu cầu. Nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm tại TP.HCM cũ, nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng chào bán. Ngược lại, nhóm nhà có giá từ 5-10 tỷ đồng chiếm 59% lượng tin đăng, trong khi chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm.

Theo bà Ánh, sự chênh lệch này phản ánh một nghịch lý rõ ràng: nhóm sản phẩm có mức giá vừa phải được quan tâm nhiều hơn tỷ trọng nguồn hàng hiện có, còn nguồn cung lại tập trung ở phân khúc đắt hơn. Khi người mua tìm kiếm nhà phù hợp ngân sách nhưng thị trường chủ yếu chào bán sản phẩm giá cao, giao dịch khó tăng dù nhu cầu vẫn tồn tại.

Điều đó cũng cho thấy không thể chỉ nhìn vào số lượng tin đăng để kết luận thị trường có nguồn cung dồi dào. Nguồn hàng chỉ thực sự đáp ứng thị trường khi phù hợp với khả năng chi trả, vị trí và nhu cầu sử dụng của khách hàng. Nếu độ lệch pha kéo dài, người mua có thể tiếp tục trì hoãn quyết định, còn người bán phải chờ lâu hơn hoặc điều chỉnh giá để tiếp cận đúng nhóm khách hàng.

Tâm lý thị trường phản ánh rõ tình trạng này. Có 35% môi giới cho biết khách hàng trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 24% ghi nhận người mua tiếp tục chờ giá giảm và 22% cho biết khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Chỉ 19% ghi nhận người mua sẵn sàng chốt nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp.

Như vậy, sự thận trọng không đồng nghĩa nhu cầu biến mất. Người mua vẫn tìm kiếm, nhưng yêu cầu cao hơn về giá và tính phù hợp của tài sản. Khi kỳ vọng giá của bên bán chưa gặp được khả năng chi trả của bên mua, thanh khoản khó cải thiện chỉ nhờ tâm lý thị trường thay đổi.

Về triển vọng phục hồi, 41% môi giới kỳ vọng việc hoàn thiện và đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng sẽ hỗ trợ thị trường; 34% kỳ vọng lãi suất vay giảm và 30% trông đợi việc công bố quy hoạch chi tiết. Đây là những yếu tố có thể cải thiện tâm lý, nhưng hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc việc chúng có giúp giảm chi phí tiếp cận nhà ở và tăng mức độ phù hợp giữa nguồn hàng với nhu cầu hay không.

Ở phân khúc nhà mặt phố, bài toán thị trường chuyển từ khả năng mua nhà sang hiệu quả khai thác tài sản. Trong ba quý đầu năm 2026, Quận 1 cũ dẫn đầu mức độ quan tâm đối với nhà phố cho thuê, chiếm 16%; tiếp đến là Quận 2 cũ với 9% và Quận 3 cũ với 8%.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố có xu hướng cải thiện ở cả khu vực trung tâm và cận trung tâm. Trong quý III/2026, tỷ suất tại khu vực trung tâm đạt 2,3%, khu vực cận trung tâm đạt 3,1%, so với mức khoảng 1,9% vào đầu năm 2024.

Gò Vấp ghi nhận tỷ suất cho thuê cao nhất trong nhóm khảo sát, đạt 3,6%, với giá rao bán phổ biến khoảng 160 triệu đồng/m². Trong khi đó, Quận 1 cũ có giá rao bán khoảng 500 triệu đồng/m² nhưng tỷ suất cho thuê đạt 2,3%; Quận 3 cũ đạt 2,2% với giá khoảng 420 triệu đồng/m². Quận 2 cũ ghi nhận tỷ suất 2,5%, với giá rao bán phổ biến khoảng 249 triệu đồng/m².

So sánh này cho thấy giá trị tài sản cao không đồng nghĩa hiệu quả cho thuê cao tương ứng. Với nhà mặt phố, nhà đầu tư cần cân nhắc dòng tiền khai thác bên cạnh vị trí và kỳ vọng tăng giá. Khi chi phí sở hữu lớn nhưng lợi suất cho thuê còn hạn chế, quyết định đầu tư càng cần dựa trên hiệu quả thực tế thay vì chỉ dựa vào sức hút của địa bàn.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 phân hóa rõ nét: chung cư dẫn dắt nhu cầu, nhà riêng chịu áp lực lệch pha cung - cầu, còn nhà mặt phố cải thiện tỷ suất cho thuê. Thời gian tới, khả năng phục hồi sẽ phụ thuộc vào việc giá bán có phù hợp sức mua và nguồn hàng có đáp ứng đúng nhu cầu thực hay không.