Phát huy nguồn lực đất đai để kích thích tăng trưởng

Cần có giải pháp tháo gỡ ngay để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội

Bộn bề vướng mắc

Đánh giá từ thực tiễn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam khẳng định, Luật Đất đai 2024 có nhiều tiến bộ, đã thay đổi quan niệm về đất đai, về sử dụng đất; các vấn đề đền bù, tái định cư cũng đã được quan tâm đúng mức. Tuy nhiên cần xem lại cơ chế giải phóng mặt bằng, tìm giải pháp để giải phóng nhanh chóng nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, cách tính hiện tại khiến giá nhà leo thang, cản trở triển khai dự án và gây hệ lụy trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế.

Đây là vấn đề nhức nhối, ngay tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ 45 triệu đồng/m2 năm 2022 lên 120 triệu đồng/m2 hiện nay. Nguyên nhân không chỉ đến từ mất cân đối cung cầu mà chủ yếu nằm ở cách xác lập giá đất thiếu hợp lý, khi lấy kết quả đấu giá làm cơ sở để tính nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Việc áp dụng máy móc khái niệm “giá thị trường” mà không định nghĩa rõ ràng đã dẫn đến tình trạng giá đất kéo giá nhà tăng theo, thay vì phản ánh đúng quan hệ cung cầu, ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ.

Trong khi đó, việc thực thi Luật Đất đai 2024 cũng đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính tăng cao khi người dân chuyển đổi mục đích sử đụng đất. Nhiều xã, phường tại TP. Hồ Chí Minh có giá đất tăng mạnh. Mức tăng từ vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là thực tế mà người dân phải "gánh" khi áp dụng bảng giá đất mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà. Thậm chí nhiều trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay trên chính khu đất nhà mình bởi khoản tài chính chênh lệch quá khả năng chịu đựng của người dân.

Không chỉ người dân, doanh nghiệp cũng lo lắng không kém. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh dẫn chứng, TP. Hồ chí Minh (cũ) có 504 dự án chưa triển khai do vướng mắc pháp lý, tương đương gần 7.179ha đất, giá trị khoảng 7 triệu tỷ đồng. Nếu tính cả nước với trên 2,9 nghìn dự án tồn đọng, giá trị chôn trong đất là vô cùng lớn. Vì vậy, cần có giải pháp tháo gỡ ngay để đưa nguồn lực này vào phát triển kinh tế - xã hội.

Không chỉ vậy, đại diện một số doanh nghiệp cũng không khỏi lo lắng đó là khoản truy thu tiền đất bổ sung 5,4% mỗi năm trên tổng số tiền chưa đóng. Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho rằng, sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. Điều này làm các dự án có nguy cơ phải đóng hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng tiền đất bổ sung dù doanh nghiệp không có lỗi.

Tháo vướng pháp lý, mở không gian phát triển

Phát biểu tại Hội thảo khoa học “Nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực hiện triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất và kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật” ngày 24/7, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh, Đảng, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc hoàn thiện thể chế, pháp luật nhằm tạo ra động lực mới cho sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên mới, trong đó có việc ban hành 4 Nghị quyết trụ cột: số 57, 59, 66 và 68. Đồng thời, Đảng và Nhà nước cũng thấy rằng vẫn còn những bất cập về thể chế. Thể chế vẫn đang được xem là “điểm nghẽn của điểm nghẽn” mà nếu giải quyết được thì thể chế sẽ trở thành “đột phá của đột phá”.

Trước đó, tại Hội nghị đánh giá ba năm thực hiện nghị quyết số 18 về quản lý sử dụng đất đai và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh, tháo gỡ vướng mắc để phát huy nguồn lực đất đai là nhiệm vụ rất quan trọng và cấp bách đòi hỏi phải thực hiện trong một thời gian ngắn, nhưng phải đảm bảo yêu cầu về mặt chất lượng để tháo gỡ các vướng mắc và có cơ chế để phát huy hơn nữa nguồn lực từ đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Chính vì vậy, việc sắp tới sẽ tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai vì Luật Đất đai là một trong những luật nền tảng cho mọi luật khác. Tất cả các hoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh đều dựa trên đất đai. Đất đai là một tài nguyên, là một tài sản vô giá của quốc gia và nếu khơi thông được, hoàn thiện được nguồn lực to lớn này thì mọi hoạt động khác sẽ rất trơn tru và sẽ đi theo định hướng rõ ràng, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh.

Để tháo gỡ những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, giảng viên Châu Hoàng Thân (Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ) cho rằng, sau khi sáp nhập thành 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh, việc rà soát và điều chỉnh quy hoạch là cấp bách nhất. Thực tế này đòi hỏi cần sửa đổi toàn diện chương về quy hoạch trong Luật Đất đai, không chỉ đơn thuần là thay đổi cấp quản lý, mà phải tập trung tạo ra “không gian phát triển mới. Bên cạnh đó, cần thận trọng khi phân cấp toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng cho cấp xã, vì có thể không đảm bảo về năng lực; cần xây dựng một “quy trình thu hồi đất rút gọn” linh hoạt hơn cho các trường hợp cụ thể. Đối với các dự án lớn, liên tỉnh (như cao tốc), cần có cơ chế giải phóng mặt bằng đặc thù, khác với cơ chế phân cấp thông thường.

Đồng thời, cần xem xét lại thời hạn giải phóng mặt, 36 tháng là quá dài so với thời hạn ứng vốn của nhà đầu tư (6 tháng) và hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng). Đồng thời, Luật cần quy định rõ cách xử lý tiền ứng vốn của nhà đầu tư nếu Nhà nước không giải phóng mặt bằng thành công; cần có chính sách hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư - thay vì thu các khoản phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay từ đầu, Nhà nước có thể chia sẻ lợi nhuận sau khi dự án đi vào khai thác.

Kỳ vọng rằng việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ thực sự tháo gỡ được các khó khăn, vướng mắc, Ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh, cần có một sự thay đổi trong tư duy, theo đó các cơ quan nhà nước phải có tinh thần phục vụ doanh nghiệp và người dân. Không nên để doanh nghiệp và người dân phải “đi xin” khi gặp khó khăn mà cần quyết tâm xây dựng cơ chế phục vụ.

Với vai trò là cơ quan thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc cho biết, Bộ sẽ cùng các bộ, ngành, toàn xã hội nhận diện, định vị đúng và trúng các điểm nghẽn, những bất cập cần tháo gỡ trong Luật Đất đai, sao cho bảo đảm được lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bộ Tư pháp sẽ tổng hợp, phân loại các ý kiến để gửi đến các cơ quan chức năng, Bộ, ngành liên quan, phục vụ cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai nói riêng và các luật khác nói chung trong thời gian tới.