Quy định thiếu thống nhất gây khó cho nhà đầu tư

Điều này khiến cho vai trò của Luật Đầu tư trong hệ thống pháp luật về đầu tư đang mất dần đi. Các thủ tục đầu tư trở nên phức tạp và phiền phức hơn. Cuối cùng, đối tượng chịu thiệt hại chính là các chủ đầu tư. Đó là một trong những nhận định tại Báo cáo dòng chảy pháp luật kinh doanh năm 2022 mà Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) mới công bố.

Chuyên gia Nguyễn Thị Diệu Hồng, đại diện nhóm nghiên cứu VCCI cho biết, Luật Đầu tư được xem là luật chung, quy định các trình tự, thủ tục đầu tư trong quy trình thực hiện dự án đầu tư. Các luật ban hành sau thời điểm có hiệu lực của Luật Đầu tư cần xác định nội dung nào thực hiện và không thực hiện theo Luật Đầu tư. Các quy định về đất đai, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với pháp luật về đầu tư. Trong các luật này có nhiều quy định liên quan đến quy trình, thủ tục thực hiện dự án đầu tư, về nguyên tắc, phải phù hợp với Luật Đầu tư.

"Tuy nhiên, cách thức thiết kế các quy trình thủ tục về dự án đầu tư trong các dự thảo luật này dường như - không mấy quan tâm đến Luật Đầu tư. Điều này khiến cho thủ tục đầu tư trở nên phức tạp hơn, nhiều khi là khó thực hiện vì không thống nhất giữa các quy định", bà Nguyễn Thị Diệu Hồng cho biết.

Ví như, thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án. Pháp luật về đầu tư quy định về thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư đồng thời với gia hạn thời gian sử dụng đất. Trong quá trình thẩm định hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ lấy ý kiến cơ quan quản lý đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất cho trường hợp đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai quy định, để được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi chưa hết thời hạn sử dụng đất, chủ đầu tư phải “Có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư”; “Có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án”. Việc Dự thảo Luật Đất đai thiết kế một thủ tục riêng về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà không có liên hệ với quy định về gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư Luật Đầu tư sẽ khiến cho chủ đầu tư phải thực hiện hai thủ tục và cơ quan quản lý về đất đai sẽ xem xét điều kiện cho phép chủ đầu tư điều chỉnh thời gian sử dụng hai lần với hai hồ sơ khác nhau. Quy định này gia tăng về thủ tục đầu tư một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư.

Đối với thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, pháp luật đầu tư quy định, đối với các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy đăng ký đầu tư, thì khi chuyển nhượng dự án phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Các dự án đầu tư khác sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại thiết kế về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản mà không có liên hệ gì với quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại pháp luật đầu tư. Điều này có thể khiến cho các chủ đầu tư gặp vướng khi không biết phải thực hiện thủ tục theo quy định nào.

Với thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở, Dự thảo Luật Nhà ở cũng thiết kế quy trình riêng về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở, trong khi hiện tại pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu đã quy định về các phương thức, cách thức lựa chọn nhà đầu tư. Điều này sẽ dẫn tới trường hợp, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải thực hiện theo thủ tục của pháp luật đầu tư, đất đai, đấu thầu nhưng lại phải thực hiện theo thủ tục tại Luật Nhà ở. Sự thiếu thống nhất giữa các văn bản sẽ gây khó cho nhà đầu tư và lúng túng cho các cơ quan thực thi.

Nguyên nhân thiếu đồng bộ được các chuyên gia chỉ ra là hiện nay các luật đều được ban hành soạn thảo của từng bộ chuyên ngành phụ trách. Ví dụ: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu do Bộ Kế hoạch và Đầu tư soạn thảo; Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo… Với sự phân công đó sẽ rất khó cho các Ban soạn thảo có thể nắm được những điểm bất hợp lý, mâu thuẫn từ các luật khác nhau.

"Vì vậy chúng tôi cho rằng công tác rà soát, thông qua của cơ quan chuyên trách rất cần những chuyên gia thành thạo về pháp lý, nắm vững nội dung của các luật liên quan để tham mưu cho Quốc hội trong quá trình phê duyệt tránh sự mâu thuẫn chồng chéo" ông Nguyễn Quốc Hiệp Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đề nghị.