Vì sao dự án cao cấp ngày càng “kén” chủ đầu tư?

Thị trường chung cư cao cấp bước vào cuộc sàng lọc

Nguồn cung cao cấp tập trung vào nhóm chủ đầu tư dẫn dắt

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi người mua nhà đang thay đổi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang. Khảo sát chuyên sâu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, “danh tiếng chủ đầu tư” đã vươn lên trở thành một trong năm tiêu chí quan trọng nhất khi khách hàng lựa chọn dự án thay vì chỉ là yếu tố cộng thêm như trước đây.

Theo số liệu tổng hợp từ thị trường, trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ chung cư mới được mở bán. Mức giá trung bình được công bố đã lên tới 86 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì. Con số này tiếp tục củng cố xu hướng tăng giá bền bỉ và đẩy ngưỡng tiếp cận nhà ở tại thủ đô lên cao.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở cơ cấu nguồn cung. Toàn bộ số căn hộ mới mở bán trong giai đoạn này đều thuộc các dự án cao cấp và hạng sang. Cụ thể, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo với 62% tổng lượng hàng, trong khi phân khúc hạng sang chiếm 38%. Điều này cho thấy một sự chuyển hướng rõ rệt của các chủ đầu tư, tập trung nguồn lực vào nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.

Theo phân tích thị trường, mức độ tập trung nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2025 là rất cao. Chỉ riêng 5 chủ đầu tư hàng đầu gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm tới 74% tổng số căn hộ mới mở bán. Điều này cho thấy một thị trường đang được định hình chủ yếu bởi các "tay chơi" lớn, có tiềm lực tài chính vững mạnh và chiến lược phát triển dài hạn.

Không chỉ thống trị về lượng cung, nhóm doanh nghiệp này còn chứng tỏ sức hút mạnh mẽ với người mua. Mặc dù mặt bằng giá đã neo ở ngưỡng đắt đỏ (trung bình 86 triệu đồng/m²), tỷ lệ hấp thụ sơ cấp (căn hộ được bán ra) của các dự án do họ phát triển đạt mức trung bình ấn tượng lên tới 86%.

Kết quả này phản ánh một thực tế: trong bối cảnh thị trường khó khăn chung, dòng tiền an toàn và sự tin tưởng của khách hàng đang đổ dồn mạnh mẽ về những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu mạnh và sản phẩm chất lượng vượt trội. Khả năng hấp thụ cao bất chấp giá cả chính là minh chứng rõ ràng cho sức mạnh thương hiệu và lòng tin mà các "ông lớn" này đã xây dựng được. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục củng cố vị thế độc tôn của họ và tạo ra khoảng cách ngày càng lớn so với các chủ đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, xu hướng phân cực còn thể hiện rõ nét hơn. Hơn 80% nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp và hạng sang được dẫn dắt bởi ba thương hiệu lớn là Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 84%, phản ánh niềm tin mạnh mẽ của thị trường đối với các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án và kiểm soát chất lượng sản phẩm.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự tập trung này không phải hiện tượng ngẫu nhiên. Chỉ những chủ đầu tư lớn mới đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và năng lực quản trị rủi ro để triển khai các dự án cao cấp - hạng sang, vốn đòi hỏi chuẩn pháp lý nghiêm ngặt, chất lượng xây dựng cao cùng hệ sinh thái tiện ích, vận hành tương xứng.

Người mua chuyển từ “lướt sóng” sang tích sản bền vững

Theo kết quả khảo sát từ One Mount Group trên nhóm khách hàng đã mua hoặc đang sinh sống tại các dự án chung cư cao cấp, hạng sang tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, danh tiếng của chủ đầu tư và mức độ minh bạch pháp lý hiện là nhóm tiêu chí bắt buộc hàng đầu khi đưa ra quyết định xuống tiền. Đây được xem là sự thay đổi đáng kể so với tâm lý thị trường cách đây khoảng ba năm.

“Nếu trước kia, một bộ phận không nhỏ người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro về pháp lý, chất lượng để ‘lướt sóng’ kiếm lời nhanh, thì hiện nay, xu hướng tích lũy tài sản an toàn cho mục đích dài hạn đang chiếm ưu thế rõ rệt, nhất là trong phân khúc trung - cao cấp”, một chuyên gia phân tích.

Theo ông Trần Minh Tiến, khách hàng giờ đây ưu tiên những bất động sản có tính “phòng thủ” tốt, khả năng giữ giá và gia tăng giá trị ổn định bền vững theo thời gian, hơn là tìm kiếm lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, uy tín chủ đầu tư trở thành “tấm vé thông hành” quan trọng nhất, được khách hàng soi xét kỹ lưỡng dựa trên ba nhóm tiêu chí chính như pháp lý minh bạch và cam kết thực thi, hệ sinh thái đối tác uy tín, năng lực vận hành sau bàn giao.

"Sự thay đổi hành vi này cho thấy thị trường đang chín muồi hơn, nơi người tiêu dùng trở nên sành sỏi và đề cao giá trị thực hơn là những cơn sốt ảo. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội để các chủ đầu tư chân chính, có thương hiệu mạnh và năng lực thực chất củng cố vị thế, dẫn dắt thị trường theo hướng minh bạch và bền vững", ông Trần Minh Tiến chia sẻ.

Dữ liệu khảo sát cũng cho thấy, các vấn đề liên quan đến vận hành hằng ngày từ quản lý tòa nhà, chất lượng dịch vụ đến không gian sống - ngày càng được cư dân đánh giá cao. Đây là những yếu tố “hậu bàn giao” nhưng lại có tác động trực tiếp tới mức độ hài lòng và niềm tin của người mua đối với thương hiệu chủ đầu tư.

Theo ông Trần Minh Tiến, khi thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, sự phân hóa năng lực giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng rõ nét. Những doanh nghiệp duy trì minh bạch pháp lý, kiểm soát tốt chất lượng sản phẩm và đảm bảo dịch vụ vận hành đúng cam kết sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, giữ vững thanh khoản ngay cả trong bối cảnh thị trường biến động.

“Khi chủ đầu tư bảo đảm được chất lượng vận hành sau bàn giao, mức độ hài lòng và niềm tin của cư dân sẽ tăng cao, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa và giới thiệu tích cực cho các dự án tiếp theo. Điều này cũng lý giải vì sao danh tiếng chủ đầu tư đang trở thành “bộ lọc” quan trọng, định hình lại cục diện thị trường chung cư cao cấp trong giai đoạn mới”, ông Tiến nhấn mạnh.