Tháo gỡ “ách tắc” trong thủ tục cấp phép, đầu tư để thị trường nhà đất hồi phục

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố tính đến hết 11 tháng năm 2024, cho thấy việc thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội khá chậm

Trong đó, chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, đáng quan tâm chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội, gồm 06 dự án do Sở Kế hoạch Đầu tư giải quyết và 06 dự án do Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức giải quyết nhờ có cơ chế phân cấp, ủy quyền. Có thể thấy con số này quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19.

Đối với việc thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy phép xây dựng đến nay không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ cấp Giấy phép xây dựng cho 02 dự án nhà ở thương mại và không có bất cứ dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng.

Với số lượng hạn chế này, hệ quả là sẽ không có dự án nhà ở mới được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025. Đồng thời, kết quả này còn cho thấy rõ các “vướng mắc” trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh, như sau:

Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trước hết vẫn còn “ách tắc” trong công tác chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư là bước khởi đầu cho chuỗi quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng.

Bởi lẽ, phải hoàn thành “bước 1” do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì mới được thực hiện “bước 2” do Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”.

Sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư mới được thực hiện “bước 3” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và Sở Xây dựng (hoặc Bộ Xây dựng) thẩm định dự án, trong đó có thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng các công trình của dự án nhà ở.

Sau đó, chủ đầu tư chuyển qua thực hiện “bước 4” về định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Những quy trình, công đoạn này thường kéo dài có khi lên đến một vài năm, gây khó khăn gây tốn kém cho chủ đẩu tư, dẫn đến thị trường sụt giảm, thiếu tính cạnh tranh, mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà thương mại tăng cao.

Mặc dù vậy, ông Lê Hoàng Châu khẳng định, sắp tới Điều 68 Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã sửa đổi Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu. Trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh và chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung và Luật sửa đổi các Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật PPP, Luật Đấu thầu vừa được Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 thông qua đã sửa đổi bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Từ những cơ sở pháp lý đó, chắc chắn sẽ tháo gỡ được “ách tắc” đang tồn tại trong thời gian qua.