Sửa 2 luật liên quan đến nhà ở, bất động sản: Gỡ thủ tục nhưng phải giữ an toàn cho thị trường

Sáng 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Ảnh: VPQH

Tinh gọn thủ tục, mở thêm nguồn lực cho nhà ở

Trình bày tóm tắt hai dự án luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Chính phủ tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi để thể chế hóa các chủ trương mới, tháo gỡ vướng mắc thực tiễn và thích ứng với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Một hướng xuyên suốt là phân cấp mạnh hơn cho địa phương, cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật năm 2023. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản dự kiến được phân cấp từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh. Dự thảo đồng thời cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục và cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Với Luật Nhà ở, dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều. Theo phương án trình, 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương được phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương; chỉ còn thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Ba trong bốn điều kiện kinh doanh được cắt giảm, cùng với việc đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.

Dự thảo Luật Nhà ở bổ sung định hướng phát triển bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở chính sách; đồng thời dành một chương mới cho phát triển nhà ở cho thuê.

Dự thảo cũng bổ sung nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp; luật hóa các cơ chế về phát triển nhà ở xã hội; hoàn thiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với tái thiết đô thị và bổ sung phương thức đầu tư BT để huy động thêm nguồn lực.

Một điểm liên quan trực tiếp tới người mua nhà là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Dự thảo đề xuất khoản tiền này được bảo đảm thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Không để tháo một điểm nghẽn lại phát sinh rủi ro mới

Thẩm tra dự án Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, cơ quan thẩm tra tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện, song đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Việc luật hóa các cơ chế thí điểm về nhà ở xã hội cần làm rõ nguyên tắc áp dụng và mối quan hệ với pháp luật đầu tư, quy hoạch, xây dựng, ngân sách và đất đai.

Cơ quan thẩm tra đặc biệt lưu ý việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn; yêu cầu thể chế đầy đủ chủ trương hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là đô thị lớn; đồng thời rà soát đối tượng, điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam và quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu hoặc phải chấm dứt hoạt động tại Việt Nam.

Với chính sách nhà ở cho thuê, yêu cầu đặt ra là ưu đãi dành cho dự án phải phù hợp khả năng ngân sách và cuối cùng phải chuyển thành lợi ích cho người thuê nhà, nhất là người khó khăn về chỗ ở, thay vì tạo khoảng trống cho trục lợi chính sách.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát kỹ quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, bảo đảm thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản, đất đai và nhà ở, đồng thời không để phát sinh khoảng trống kiểm soát liên quan quốc phòng, an ninh.

Một nhóm vấn đề lớn khác là dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT. Dự thảo cho phép bất động sản được đưa vào kinh doanh khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nghĩa vụ được bảo đảm, các loại bảo lãnh và mối quan hệ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Với bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều yêu cầu được đặt ra quanh khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại: chủ thể đứng tên khoản tiền lãi phát sinh, thời điểm nộp tiền, phí quản lý tài khoản, xử lý khoản bảo đảm khi chậm cấp giấy chứng nhận và quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng của khách hàng.

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cũng được yêu cầu xử lý chặt hơn, nhất là trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính khiến dự án đình trệ hoặc dự án đang thế chấp.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ điều kiện chuyển nhượng, nguyên tắc chuyển giao quyền và nghĩa vụ; xử lý quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực cần được xác định rõ, còn trường hợp khác có thể cho các bên lựa chọn, tránh tạo thêm gánh nặng thủ tục không cần thiết.

Các luật phải đồng bộ từ quy định đến thời điểm có hiệu lực

Kết luận phiên thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời yêu cầu Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan tiếp tục rà soát để hai dự án luật thể hiện đầy đủ các chủ trương, bảo đảm thống nhất với Hiến pháp và các điều ước quốc tế có liên quan.

Yêu cầu được nhấn mạnh là phải xử lý đồng bộ mối quan hệ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Xây dựng, nhất là khi nhiều dự án luật cùng được trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ hai.

Đối với Luật Nhà ở, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tiếp tục cân nhắc phạm vi luật hóa các cơ chế thí điểm về nhà ở xã hội; đánh giá kỹ tác động của việc sử dụng căn hộ chung cư cho thuê, lưu trú; rà soát nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê, quản lý chung cư và cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà cho thuê trong điều kiện nguồn lực ngân sách còn hạn chế.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, năm nhóm vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện gồm quỹ đất thanh toán dự án BT; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; hợp đồng kinh doanh bất động sản; quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài.

Bộ Xây dựng được đề nghị khẩn trương tham mưu Chính phủ hoàn thiện hồ sơ hai dự án luật để trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ hai trong tháng 10/2026. Đáng chú ý, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được yêu cầu phối hợp để cố gắng có hiệu lực cùng ngày, đồng thời quy định rõ điều khoản chuyển tiếp và bảo đảm đủ thời gian ban hành văn bản hướng dẫn.

Một yêu cầu khác xuyên suốt quá trình thẩm tra là cải cách thủ tục phải đi cùng kiểm soát rủi ro. Việc phân quyền cho địa phương, mở thêm phương thức huy động nguồn lực đều cần được đặt trong mối quan hệ với quyền của người mua nhà, nghĩa vụ của chủ đầu tư và tính khả thi khi tổ chức thực hiện chính sách liên quan. Cơ quan thẩm tra vì vậy đề nghị đánh giá tác động, làm rõ điều kiện áp dụng từ dự án BT, bất động sản hình thành trong tương lai đến nhà ở cho thuê. Với những chính sách ưu đãi, yêu cầu đặt ra là phải hướng đúng đối tượng, ngăn ngừa trục lợi. Với giao dịch bất động sản, thủ tục cần được đơn giản hóa nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia.