Thị trường bất động sản phát triển không ổn định

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm từ quý II/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch nhà ở đều có xu hướng giảm do tác động của những thông tin không tích cực như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau hơn 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động.

Bên cạnh đó, hàng loạt vụ việc tiêu cực như Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và sự minh bạch của thị trường. Cùng với đó, từ việc thị trường lớn như Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất và hàng loạt công ty bất động sản cắt giảm lượng lớn nhân sự khi thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng.

Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc kinh doanh miền Bắc của Batdongsan.com.vn chia sẻ, thị trường chung cư vẫn tiếp tục đối mặt với thực trạng thiếu hụt nguồn cung mới tại khu vực trung tâm. Thị trường đón nhận một vài dự án ít ỏi được tung ra như Hanoi Melody Residence (31-45 triệu đồng/m2), Hoàng Thành Pearl (50-60 triệu đồng/m2), Moonlight 1 An lạc Green Symphony (45-50 triệu đồng/m2), T&T Capella (80-90 triệu đồng/m2), The Zurich Vinhomes Ocean Park (50-60 triệu đồng/m2), Masteri Waterfront (50-70 triệu đồng/m2).

Bên cạnh thực trạng khó khăn của thị trường, ông Lê Đình Hảo chỉ ra điểm sáng hiếm hoi của thị trường là sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của mảng cho thuê. Trái ngược với sự sụt giảm của mảng mua bán, mảng cho thuê hồi phục mạnh so với đầu năm, đặc biệt là thị trường Hà Nội.

Cụ thể, nếu mức độ quan tâm với bất động sản bán tại Hà Nội trong quý IV/2022 đã giảm 8% so với quý I/2022 thì bất động sản cho thuê tăng tới 63%, sự tăng trưởng của phân khúc cho thuê diễn ra đồng loạt ở mọi loại hình, phân khúc.

Trong đó, nhà phố tăng trưởng mức độ quan tâm cho thuê mạnh nhất, đạt 179%. Các phân khúc như chung cư, văn phòng, nhà riêng, nhà trọ ghi nhận mức tăng trưởng ở thị trường cho thuê lần lượt là 21%, văn phòng 153%, nhà riêng 77%.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới của thị trường cho thuê ghi nhận những chỉ dấu khả quan của thị trường này. Theo đó, dự đoán về giá cho thuê bất động sản của môi giới Hà Nội như sau: 47% cho rằng sẽ tăng nhẹ, 16% cho rằng sẽ tăng mạnh, 23% cho rằng sẽ đi ngang, 9% cho rằng giảm nhẹ và 3% cho rằng giảm mạnh. Không khó để nhận ra tỉ lệ tăng mạnh và tăng nhẹ chiếm thế áp đảo ở các dự báo này.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý IV/2022, lượt tìm mua bất động sản tại TP Hồ Chí Minh ước tính tăng 18% so với quý I/2022, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%.

Trong năm nay, nhà mặt phố và biệt thự là 2 loại hình bất động sản bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP Hồ Chí Minh, số liệu của Hà Nội cũng cho thấy xu hướng tương tự. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố TP Hồ Chí Minh tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm. Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%.

Trước thực trạng thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị các doanh nghiệp cần cải thiện hồ sơ tín dụng, phát hành trái phiếu minh bạch và phù hợp với khả năng trả nợ, đưa ra tài chính hấp dẫn cho người mua; đẩy nhanh pháp lý và tiến độ dự án để có nguồn vốn từ khách hàng trả trước.

Với người mua nhà, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng cần cập nhật thông tin vĩ mô tài chính và pháp lý, thận trọng lựa chọn chủ đầu tư có nội lực tốt và những dự án tốt, lựa chọn loại hình bất động sản có giá trị thực và cân nhắc các phương án tài chính phù hợp.

Nhận định về tiềm năng thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường bất động sản trong tương lai vẫn có nhiều lực hấp dẫn nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5-8,2% cùng với CPI từ 3,8-4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù thị trường bất động sản có dấu hiệu ảm đạm, trầm lắng do nhà đầu tư e ngại bởi dòng tiền, nguồn vốn khó khăn hơn nhưng không lặp lại khủng hoảng. Hiện nhiều dự án đang bị vướng mắc về thủ tục pháp lý, nếu gỡ được nút thắt này, nguồn hàng được tung vào thị trường sẽ giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng, đảm bảo cung - cầu cân đối. "Lực cầu đang là điểm sáng của thị trường bất động sản bởi tăng trưởng kinh tế ổn định, đầu tư công và đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển”, ông Đính nhận định.

Hiện nguồn cung nhà ở trên thị trường ít nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Theo ông Đính, do đó không có chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản. Năm 2023, Chính phủ sẽ vào cuộc điều chỉnh lại luật giúp thị trường dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.