Thị trường bất động sản thanh lọc mạnh, cơ hội dành cho nhà đầu tư có tầm

Bất động sản bước vào chu kỳ mới, cơ hội chọn lọc xuất hiện

Nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền và giá trị thực

Theo ông Tạ Trung Kiên - Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real, tâm lý phổ biến của nhà đầu tư hiện nay là không thể “đứng ngoài” thị trường quá lâu. Việc nắm giữ tiền mặt trong thời gian dài khiến nhiều nhà đầu tư trở nên nóng ruột, bởi nguyên tắc cốt lõi của đầu tư vẫn là đưa vốn vào thị trường để tìm kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, quyết định “xuống tiền” hiện nay đã thận trọng hơn đáng kể. Nhà đầu tư không còn chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang cân nhắc kỹ lưỡng hiệu quả khai thác tài sản, đặc biệt là khả năng tạo dòng tiền ổn định.

“Nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm đến việc tài sản tăng giá, mà còn tính toán cụ thể dòng tiền mang lại hàng tháng. Đây là sự thay đổi rất rõ trong tư duy đầu tư”, ông Kiên nhận định.

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận một sự thay đổi quan trọng, nhà đầu tư đã dần chấp nhận mặt bằng giá mới. Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, cùng với áp lực chi phí đầu vào gia tăng, kỳ vọng giảm giá không còn là yếu tố chi phối quyết định đầu tư như trước.

Ở góc độ tài chính, ông Huỳnh Trung Minh - chuyên gia tài chính cho rằng xu hướng giảm lãi suất theo định hướng điều hành của cơ quan quản lý đang tạo tín hiệu tích cực cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Khi chi phí vốn giảm, khả năng tiếp cận tín dụng được cải thiện, từ đó mở ra nhiều cơ hội đầu tư hơn.

Dù vậy, vị chuyên gia cũng lưu ý, trong bối cảnh thị trường còn tiềm ẩn biến động, nhà đầu tư cần đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu. Việc lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiến độ đảm bảo là điều kiện tiên quyết.

“Bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Nhà đầu tư cần chuẩn bị đủ năng lực tài chính để "chịu đựng" qua các giai đoạn trầm lắng. Chỉ khi đó mới có thể tận dụng được cơ hội khi thị trường phục hồi”, ông Minh nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư cũng đang điều chỉnh chiến lược để kích thích nhu cầu. Các chính sách thanh toán giãn tiến độ trong 3–4 năm, cùng với việc phát triển sản phẩm ở khu vực vùng ven với mức giá “mềm” hơn, đang tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư.

Theo ông Tạ Trung Kiên, thay vì tập trung vào khu vực trung tâm với mức giá có thể lên tới khoảng 150 triệu đồng/m², nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi giá chỉ khoảng 70 triệu đồng/m², tương đương mức giảm khoảng 50%. Điều này giúp giảm áp lực tài chính và mở rộng cơ hội đầu tư.

Đáng chú ý, nhu cầu ở thực hiện chiếm khoảng 60–70% thị trường, trong khi nhà đầu tư chiếm khoảng 40%. Sự kết hợp giữa lãi suất giảm, chính sách thanh toán linh hoạt và xu hướng mở rộng đô thị được xem là yếu tố thúc đẩy nhu cầu thực, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phục hồi bền vững.

Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Ở góc nhìn dài hạn, ông Nguyễn Lê Hải Đăng- Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại, Công ty Bất động sản Smartland nhận định, thị trường bất động sản hiện đang trải qua một giai đoạn “sàng lọc kép”, không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn với chính các nhà đầu tư.

Theo đó, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, hiểu rõ thị trường và kiểm soát tốt dòng tiền sẽ nhận diện được cơ hội ngay trong giai đoạn khó khăn. Thực tế qua các chu kỳ trước cho thấy, nhiều nhà đầu tư thành công chính là những người dám hành động trong thời điểm thị trường trầm lắng.

“Điều quan trọng nhất không phải là thời điểm, mà là khả năng đảm bảo an toàn dòng tiền và chiến lược đầu tư rõ ràng. Khi đã có nền tảng tài chính vững và hiểu sản phẩm, cơ hội thành công sẽ cao hơn”, ông Đăng chia sẻ.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, thị trường đang chuyển dịch từ giai đoạn “kỳ vọng ảo” sang giai đoạn tập trung vào giá trị thực. Đây là yếu tố cốt lõi giúp thị trường phát triển bền vững, hạn chế tình trạng tăng nóng và điều chỉnh mạnh như trước đây.

Để nhận diện một dự án tiềm năng trong giai đoạn hiện tại, ông Đăng cho rằng cần xem xét ba tiêu chí chính. Thứ nhất là tiến độ triển khai thực tế, đảm bảo đúng cam kết với khách hàng. Thứ hai là khả năng hình thành hệ sinh thái sống và thu hút dòng người thực – yếu tố quyết định giá trị khai thác. Thứ ba là năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư.

“Bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi có dòng người sử dụng thực tế. Những dự án chỉ tồn tại trên bản vẽ sẽ khó tạo niềm tin cho nhà đầu tư”, ông Đăng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Huỳnh Trung Minh dự báo, từ cuối năm 2026, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn, nhưng mang tính chọn lọc cao. Dòng vốn sẽ ưu tiên các khu vực có hạ tầng phát triển, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng thực.

Ông Minh cũng cho rằng, thị trường đang tiến gần đến chu kỳ tăng trưởng mới. Sau giai đoạn khó khăn từ năm 2022 đến 2024, bất động sản có xu hướng phục hồi theo quy luật chu kỳ, với giai đoạn tăng trưởng có thể bắt đầu từ cuối năm 2026 và bứt phá mạnh vào năm 2027–2028.

“Chu kỳ khó khăn của bất động sản hiếm khi kéo dài quá 5 năm. Những tín hiệu hiện tại cho thấy thị trường đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ điều chỉnh và chuẩn bị bước sang chu kỳ tăng trưởng mới”, ông Minh nhận định.

Dù vậy, vị chuyên gia nhấn mạnh, trong bối cảnh thị trường đang phục hồi, yếu tố quan trọng nhất vẫn là uy tín của chủ đầu tư. Đây là “bộ lọc” quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và đảm bảo hiệu quả đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO) có thể quay trở lại khi thị trường khởi sắc. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tránh chạy theo tâm lý đám đông, thay vào đó nên duy trì nguyên tắc đầu tư có chọn lọc.