Nghị quyết 29 mở lối hồi sinh thị trường bất động sản

Tháo gỡ điểm nghẽn, bất động sản lấy lại đà tăng trưởng

“Cú hích” chính sách khơi thông thị trường bất động sản

Ngày 24/4/2026, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng loạt dự án tồn đọng, kéo dài. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, Nghị quyết này được đánh giá là một “cú hích chính sách” mang tính bước ngoặt, góp phần khơi thông nguồn lực và tái thiết niềm tin thị trường.

Thực tế, trong nhiều năm qua, hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước rơi vào tình trạng “mắc kẹt” do vướng mắc pháp lý, đặc biệt là những sai phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất từ các giai đoạn trước. Những tồn tại này vượt quá thẩm quyền xử lý của địa phương và Chính phủ, đòi hỏi phải có một cơ chế đặc thù ở cấp Quốc hội để giải quyết dứt điểm.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có tới 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích lên đến 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư khoảng 3.352.946,9 tỷ đồng.

Con số này tương đương gần gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công dự kiến năm 2026 (khoảng 1,1 triệu tỷ đồng), cho thấy quy mô nguồn lực đang bị “đóng băng” là rất lớn. Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức cao trong giai đoạn tới.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nghị quyết 29/2026/QH16 là bước tiến chính sách mang tính đột phá, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc tháo gỡ các “điểm nghẽn lịch sử” của thị trường. Một trong những điểm đáng chú ý là cơ chế xử lý đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định, đặc biệt trong phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, vốn gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng.

Tách sai phạm khỏi dự án, bảo toàn giá trị tài sản xã hội

Điểm đột phá lớn nhất của Nghị quyết 29/2026/QH16 nằm ở cách tiếp cận mới: tách bạch sai phạm của cá nhân, tổ chức với số phận của dự án. Thay vì áp dụng các biện pháp xử lý cứng nhắc như đình chỉ hoặc thu hồi toàn bộ dự án, cơ chế mới cho phép thừa nhận thực trạng, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và tiếp tục triển khai nếu dự án phù hợp quy hoạch.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế, đây là cách tiếp cận hợp lý nhằm tránh lãng phí nguồn lực xã hội. “Chúng ta đang có hàng trăm nghìn tỷ đồng ‘nằm chết’ trong các dự án dở dang. Nếu tiếp tục xử lý theo hướng máy móc, nền kinh tế sẽ phải chịu chi phí cơ hội rất lớn. Cơ chế đặc thù cho phép xử lý sai phạm nhưng vẫn bảo toàn giá trị dự án là một bước đi thông minh”, ông Nghĩa nhận định.

Đáng chú ý, từ ngày 1/5/2026 - thời điểm Nghị quyết có hiệu lực - thị trường được kỳ vọng sẽ chứng kiến làn sóng “giải phóng pháp lý” cho hàng chục nghìn căn hộ tồn đọng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, mà còn góp phần giải tỏa áp lực tâm lý xã hội và bổ sung nguồn cung cho thị trường đang thiếu hụt.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) ví Nghị quyết 29 như “cơn mưa rào sau nhiều năm hạn hán”. Tại TP.Hồ Chí Minh, hơn 140 dự án vướng mắc được kỳ vọng sẽ có cơ hội “hồi sinh” nhờ cơ chế này.

“Việc cho phép doanh nghiệp nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính để hoàn thiện pháp lý là giải pháp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”, ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo ông Châu, HoREA đã kiến nghị UBND TP.Hồ Chí Minh thành lập tổ công tác đặc biệt để triển khai ngay Nghị quyết, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực - một trong những vấn đề cấp bách hiện nay.

TS. Trần Du Lịch - chuyên gia kinh tế đánh giá, Nghị quyết 29 mang tinh thần đổi mới và kiến tạo, giải quyết được bài toán khó nhất của thị trường bất động sản: vừa xử lý sai phạm quá khứ, vừa không làm gián đoạn sự phát triển. Việc ban hành và có hiệu lực gần như ngay lập tức (từ 1/5/2026) cho thấy tính kịp thời, đồng bộ với quá trình phục hồi kinh tế.

Trong khi đó, LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, điểm cốt lõi của Nghị quyết là trao quyền chủ động nhiều hơn cho địa phương trong xử lý các trường hợp “vùng xám”. Việc xác định rõ loại vi phạm được áp dụng cơ chế đặc thù, cùng với phương pháp tính nghĩa vụ tài chính bổ sung dựa trên giá thị trường tại thời điểm xử lý, giúp tăng tính minh bạch và giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng, hiệu quả của Nghị quyết sẽ phụ thuộc lớn vào khâu triển khai. Các văn bản hướng dẫn cần được ban hành chi tiết, thống nhất, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng khác nhau, dẫn đến ách tắc mới.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 29/2026/QH16 không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt, mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn. Trong bối cảnh nền kinh tế đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao, việc khơi thông hàng triệu tỷ đồng nguồn lực từ các dự án tồn đọng sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho các ngành liên quan như xây dựng, tài chính, dịch vụ.

Nếu được triển khai hiệu quả, Nghị quyết này không chỉ giúp thị trường bất động sản “tan băng”, mà còn góp phần quan trọng vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế, củng cố niềm tin nhà đầu tư và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, lành mạnh và bền vững hơn của thị trường bất động sản Việt Nam.