Thị trường bất động sản: Thời điểm nào hồi phục?

Thị trường bất động sản đang giảm thanh khoản. Liệu đây có phải dấu hiệu cho thấy chu kỳ đi xuống của thị trường không, thưa bà?

Thời gian qua, xuất hiện nhiều thông tin thiếu tích cực về thị trường bất động sản như: phân khúc nhà ở giảm thanh khoản, giao dịch trầm lắng, nhiều nơi trả mặt bằng bán lẻ cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng “đứng hình”… Tình trạng này do nhiều nguyên nhân.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào các chỉ số kinh tế sẽ thấy, gần đây đã có một số tín hiệu tích cực hơn, cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã thu hút khoảng 13,43 tỷ USD, bằng 95,7% so cùng kỳ năm trước và tăng 3 điểm phần trăm so với 5 tháng đầu năm. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD). GDP 6 tháng đầu năm 2023 đạt 3,72%, chỉ cao hơn tốc độ tăng 1,74% của 6 tháng đầu năm 2020 trong giai đoạn 2011-2023.

Điều này cho thấy, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách nhằm phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ.

Theo bà, những tín hiệu cụ thể nào cho thấy thị trường bất động sản sẽ hồi phục trong thời gian sắp tới?

Trước tiên, việc Chính phủ đã có những thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường bất động sản. Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước. Đồng thời Chính phủ ban hành các Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP trong việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. NHNN cũng ban hành Quyết định số 1123/2023/QĐ-NHNN, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Cùng với đó, các tín hiệu về cơ sở hạ tầng cũng khá tích cực, như khánh thành cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết; khởi công Vành Đai 3 và tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức - Long Thành (sau 4 năm dừng thi công)… Riêng quy hoạch sân bay Long Thành được kỳ vọng sẽ có công suất 100 triệu hành khách/năm và 5 triệu tấn hàng hóa/năm, gấp 2,5 lần công suất hiện tại của hàng không Singapore. Đây là cơ sở cho thấy những tín hiệu tích cực phục hồi của thị trường bất động sản và Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực.

Cùng với những tín hiệu tích cực này, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến phân khúc nào của thị trường bất động sản Việt Nam, thưa bà?

Từ năm 2022 đến 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Miền Bắc là khu vực sôi động của thị trường hiện nay, với tổng giá trị đầu tư đạt 1,1 tỷ USD. Trong khi đó, miền Nam cũng đón nhận 760 triệu USD.

Nhìn chung, tỷ trọng vốn đầu tư vào Việt Nam đang được tập trung phân bổ cho thị trường nhà ở, tiếp sau là bất động sản thương mại bao gồm công nghiệp và phi công nghiệp. Trong khi miền Bắc thu hút nhiều loại hình đầu tư thương mại và công nghiệp, nhất là các nhà sản xuất công nghiệp lớn đang được khuyến khích đầu tư. Miền Nam trong giai đoạn gần đây lại có các nhà đầu tư đa dạng, với các loại hình giao dịch phong phú như phát triển dự án mới, giao dịch các dự án đang trong quá trình phát triển và kinh doanh các dự án đã hoạt động ổn định. Ngoài các khu kinh tế trọng điểm, các vùng ven và xa đô thị vẫn hấp dẫn được các nhà đầu tư.

Vậy, bà có thể cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong chu kỳ nào và liệu thị trường sẽ hồi phục?

Thị trường bất động sản luôn trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể mô tả từ phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Việt Nam đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Nhưng cũng có thể lạc quan rằng thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại hành trình 30 năm phát triển thị trường của Việt Nam, có thể thấy rằng, nền tảng kinh tế hiện tại đang mạnh mẽ hơn nhiều sau khi trải qua suy thoái và khủng hoảng. Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt đóng băng.

Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư.

Mặc dù Cushman & Wakefield dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Chính vì vậy, chúng tôi tin rằng khi thị trường phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, đây cũng là thời điểm được kỳ vọng tăng trưởng.

Và để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút các nhà đầu tư.

Xin cảm ơn bà!