Thị trường căn hộ Hà Nội đối mặt thách thức lệch pha cung - cầu

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước một giai đoạn đầy thách thức

Nguồn cung ổn định nhưng "lệch pha" phân khúc

Thị trường căn hộ cả nước trong 6 tháng đầu năm 2025 đã đón nhận gần 11.000 sản phẩm mới, con số này gần như tương đương với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy những dự báo về sự ổn định của thị trường bất động sản, đặc biệt là tại Hà Nội, đang diễn ra khá chính xác. Tuy nhiên, đằng sau sự ổn định về nguồn cung là những dấu hiệu đáng lo ngại về sự mất cân đối giữa cung và cầu, tiềm ẩn nguy cơ thiếu hụt nhà ở phù hợp cho đại đa số người dân.

Theo báo cáo của CBRE, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn được duy trì ở mức ổn định, tạo nên một khung thị trường khá cân bằng. Thế nhưng, điểm đáng chú ý là trong quý II/2025, 100% sản phẩm chào bán đều là căn hộ cao cấp và hạng sang. Hiện tượng này, vốn từng xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 3 năm trước, đang tái diễn tại Hà Nội, cho thấy xu hướng mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu ngày càng rõ rệt.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở - CBRE Việt Nam, trong khi nhu cầu thực vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp, nguồn cung mới lại chủ yếu là các sản phẩm giá trị cao. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà có thu nhập trung bình, mà còn tiềm ẩn nguy cơ thiếu hụt nhà ở phù hợp cho phần lớn người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội.

Giá bán tiếp tục "phi mã"

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chia sẻ, đáng chú ý, toàn bộ các dự án mở bán trong quý II đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, chiết khấu).

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m², tăng 33% so với năm trước. Mặc dù tốc độ tăng đã chậm lại so với năm 2024, đà tăng vẫn được duy trì. Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m² thông thủy, nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m². Sự tăng giá "phi mã" này đang đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Ngược lại, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024, cho thấy người mua trên thị trường thứ cấp đang thận trọng hơn trước bối cảnh giá sơ cấp leo thang.

Tại Hà Nội, tổng số sản phẩm chào bán thành công đạt hơn 9.100 sản phẩm trên tổng số gần 11.000 sản phẩm, tương đương mức hấp thụ 85%. Tuy nhiên, đối với các sản phẩm chào bán mới trong nửa đầu năm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 68-70%, thấp hơn đáng kể so với mức 92-95% của năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ giảm cho thấy khách hàng đang chậm ra quyết định hơn, một phần do giá tăng cao và tâm lý chờ đợi.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua.

Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua không còn dễ dãi như trước. Họ sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Không chỉ dừng lại ở vị trí hay giá cả, người mua giờ đây đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích đi kèm - những yếu tố phải tương xứng với số tiền họ bỏ ra.

"Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư không chỉ cần tập trung vào việc xây dựng và chào bán, mà còn phải đầu tư mạnh vào việc nâng cao chất lượng toàn diện của dự án, từ thiết kế, vật liệu, đến dịch vụ quản lý và hệ thống tiện ích nội khu. Những dự án nào đáp ứng được kỳ vọng cao của khách hàng về giá trị thực sự sẽ có lợi thế lớn trong cuộc cạnh tranh sắp tới", bà An chia sẻ.

Trong thời gian tới, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục duy trì tốc độ ra hàng và nguồn cung ổn định, với khoảng 30.000 - 35.000 sản phẩm mỗi năm. Các dự án mới tập trung nhiều ở khu vực phía Tây và phía Đông, với quy mô lớn hơn ở phía Đông nhờ định hướng phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, bài toán lớn đặt ra cho thị trường Hà Nội là làm thế nào để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu. Việc thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc trung cấp trong khi phân khúc cao cấp tràn ngập sẽ tạo ra áp lực không nhỏ cho thị trường. Các chủ đầu tư cần có chiến lược phát triển sản phẩm đa dạng hơn, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần có những chính sách phù hợp để khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, đảm bảo sự phát triển bền vững và cân bằng của thị trường bất động sản.