Thị trường đất nền “rã băng”

Thị trường đất nền ở vùng ven của Hà Nội đã có những dấu hiệu hồi phục.

Đất nền miền Bắc tăng đến 25% trong quý I/2024

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, thị trường đất nền đã bắt đầu ngừng giảm và có dấu hiệu đi lên. So với thời điểm trước đây năm 2021, thị trường sẽ dốc lên hình chữ V thì bây giờ nó sẽ dốc lên theo hình chữ U. Phân khúc nằm trong khoảng hai tỷ đồng bắt đầu có những dấu hiệu đi lên rõ ràng, những phân khúc khác đang có dấu hiệu hồi phục.

Lượng tìm kiếm đất nền ở một số thị trường, đặc biệt là thị trường Hà Nội đã tăng lên khoảng 110%, đặc biệt là sau khi mà Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Thị trường đất nền ở vùng ven của Hà Nội đã có những dấu hiệu hồi phục rõ ràng hơn. Tuy nhiên, những thị trường lân cận gần Hà Nội như Hải Phòng hay Hưng Yên vẫn tiếp tục đi ngang.

"Riêng thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận gần TP. Hồ Chí Minh ghi nhận giảm, mức độ quan tâm đối với thị trường đất nền và tìm kiếm đất nền vẫn tiếp tục đi ngang. Những khu vực xung quanh TP. Hồ Chí Minh như Củ Chi, Quận 9, Hóc Môn bắt đầu có những xu hướng, dấu hiệu đi lên. Tuy nhiên, thị trường này sẽ cần thêm một thời gian để hồi phục", ông Đinh Minh Tuấn cho hay.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn còn cho thấy thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 - 2 lần so với quý I/2023. Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13% - 25%.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại, và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng”.

Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào Tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. “Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.

Giao dịch nhà riêng ổn định

Theo Báo cáo quý I/2024 của Batdongsan.com.vn, nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10% - 50% trong quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng từ 3% - 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2 - 4 tỷ đồng.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, thị trường nhà riêng là một trong những thị trường phục vụ cho nhu cầu thật. Cho dù trải qua rất nhiều giai đoạn khác nhau, từ covid cho tới những cái sự thay đổi liên quan đến nguồn vốn vào các dự án bất động sản sơ cấp, thị trường nhà riêng gần như không có sự điều chỉnh và thay đổi liên quan đến cái nhu cầu mua cũng như là nguồn cung.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt ở các quận ngoại thành. Cụ thể, lượng tìm mua nhà riêng các quận ngoài trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng từ 26% - 43%. Quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình của TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến nhu cầu đối với nhà riêng tăng từ 10% - 14%.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng diễn biến tích cực của chung cư, nhà riêng đang thể hiện những dấu hiệu đảo chiều của thị trường. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: “Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố".

"Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.