Thị trường văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới

Nguồn cung văn phòng Hạng A và B phân bổ chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II/2023, thị trường văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới gia nhập vào thị trường. Tuy nhiên, tính từ đầu năm nay, thị trường Hà Nội chào đón 21.500 m2 diện tích văn phòng mới, đến từ tòa nhà Lancaster Luminaire (Hạng A) tại quận Đống Đa.

Cùng với xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm, nguồn cung Hạng A và B phân bổ chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm, cao hơn 6,2 lần nguồn cung hiện có tại khu vực trung tâm.

Khu vực ngoài trung tâm (gồm các quận Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, và Tây Hồ) chiếm 44% tổng nguồn cung Hạng A và B toàn thành phố và đây cũng là nơi chào đón nhiều nguồn cung mới chất lượng cao trong vòng 3 năm gần đây.

Lượng hấp thụ thuần trong 6 tháng đầu năm 2023 ước tính khoảng 12.400 m2, với phân khúc Hạng A tại khu vực ngoài trung tâm là phân khúc chính đóng góp vào lượng hấp thuần.

Bà Trang Bùi - CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tiến độ hấp thụ tại các dự án mới vào thị trường trong năm qua khá chậm do nhu cầu văn phòng bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế nhiều biến động. Do đó, tỷ lệ lấp đầy Hạng B ghi nhận giảm so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước, ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm.

Phân khúc Hạng B ghi nhận giá chào thuê tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước do có thêm nguồn cung mới chất lượng cao cũng như làn sóng cải tạo các tòa nhà. Tuy nhiên, giá chào thuê Hạng B giảm nhẹ theo quý do một số tòa nhà khu vực Ngoài trung tâm điều chỉnh chính sách giá nhằm tăng sức cạnh tranh.

Hiệu suất thị trường Hạng A vẫn giữ vững trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động nhờ vào các khách thuê lớn có tài chính ổn định, có khả năng di dời, mở rộng, và gia hạn thuê tại các tòa nhà hạng sang này. Thêm vào đó, một số khách thuê trong lĩnh vực logistics và công nghệ tại tòa nhà Hạng B cũng di dời sang tòa nhà Hạng A hay tòa nhà riêng.

Những nguồn cung mới hơn, có chất lượng cao hơn, và có nhiều diện tích chào thuê hơn tại khu vực ngoài trung tâm đã thu hút nhiều khách thuê lớn đến khu vực này, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của Hạng A tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường Hà Nội sẽ chào đón tổng cộng gần 75.000 m2 sàn văn phòng Hạng A trong năm 2023, và 12.000 m2 trong năm 2024. Không có thêm dự án mới trong năm 2025. Đến năm 2026, một nguồn cung cao cấp tại khu vực phía Tây được dự kiến sẽ gia nhập thị trường, đóng góp thêm 47.100 m2 sàn văn phòng Hạng A vào thị trường Hà Nội.

Theo bà Trang Bùi, tỷ lệ trống cuối năm 2023 dự kiến có thể tăng khi mà nhiều nguồn cung mới được chào sân trong khi nhu cầu văn phòng có phần chững lại. Tỷ lệ trống sẽ giảm dần qua các năm tiếp theo nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế cũng như của nhu cầu thuê văn phòng, đạt khoảng 24% vào năm 2026.

Giá thuê hạng A có thể sẽ tăng 2,6% trong năm 2023 do các nguồn cung mới có giá cao hơn giá thuê trung bình thị trường, và giữ mức ổn định trong năm 2024.

Tỷ lệ trống cao và gia tăng canh tranh với các nguồn cung cao cấp mới sẽ khiến các chủ nhà cẩn trọng hơn trong việc thiết lập giá chào thuê. Giá thuê dự kiến sẽ tăng 1,3% - 1,4% trong giai đoạn 2025-2026 khi thị trường ổn định hơn.