Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Hải Yến - 10:36 | 10/09/2026

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM không tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhưng cuộc đua mới đang chuyển mạnh sang chất lượng và trải nghiệm khách thuê, theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

76% nguồn cung văn phòng mới đổ về phía Tây Hà Nội Văn phòng hạng A Hà Nội bước vào cuộc đua mới: Giá thuê không còn quyết định Doanh nghiệp nâng hạng văn phòng, mô hình tích hợp dẫn dắt thị trường Hà Nội

Văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Bà Chương Quốc Đoan

Phóng viên: Bà đánh giá thế nào về diễn biến thị trường văn phòng TP.HCM?

Bà Chương Quốc Đoan: Thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong quý II/2026, không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi, tức TP.HCM phân vùng cũ, và các thị trường mở rộng gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Trong khi nguồn cung ngắn hạn được giữ ổn định, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện tại tất cả các phân vùng.

Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP.HCM duy trì khoảng 1,73 triệu m² NLA, trong khi (Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ) lần lượt duy trì khoảng 37.121 m² và 17.465 m² tính đến quý II/2026.

Việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu. Tại khu vực lõi TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý; Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng.

Tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7%, còn Bà Rịa Vũng tàu cũ đạt 87,9%, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý.

Phóng viên: Những ngành nào đang tạo động lực chính cho nhu cầu thuê, thưa bà?

Bà Chương Quốc Đoan: Tại khu vực lõi TP.HCM, nhu cầu thuê tích cực đến từ nhóm doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG).

Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ có lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng nên nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối doanh nghiệp FDI. Dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ nhu cầu văn phòng tại hai thị trường này.

Phóng viên: Tỷ lệ lấp đầy cải thiện, vậy giá thuê đã bắt đầu tăng trở lại chưa, thưa bà?

Bà Chương Quốc Đoan: Diễn biến giá thuê cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với Hạng B, khi chủ nhà tiếp tục sử dụng các chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương cũ giữ ổn định ở 20,2 USD/m²/tháng, còn Bà Rịa Vũng tàu tăng nhẹ lên 10,4 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý.

Như vậy, tỷ lệ lấp đầy cải thiện chưa tạo áp lực tăng giá tương ứng. Điều đó cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định và các chủ nhà phải cạnh tranh bằng cả giá thuê lẫn chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, sự cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy tại nhiều phân khúc và khu vực cho thấy cán cân cung - cầu đang dần dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

Phóng viên: Trong bối cảnh đó, chất lượng văn phòng đang được khách thuê nhìn nhận như thế nào?

Bà Chương Quốc Đoan: Sự phân hóa về chất lượng tài sản và lựa chọn vị trí của khách thuê ngày càng rõ nét. Văn phòng chất lượng không còn chỉ nằm ở vị trí hay tiêu chuẩn xây dựng mà còn ở trải nghiệm đối với nhân sự trong quá trình làm việc hàng ngày.

Bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality (lòng hiếu khách, là hành vi đón tiếp, đối xử thân thiện). Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.

Ảnh minh họa

Phóng viên: Như vậy, xu hướng “Flight-to-quality” (dịch chuyển đầu tư theo chất lượng) đang thay đổi ra sao?

Bà Chương Quốc Đoan: Trong thời gian tới, xu hướng dịch chuyển đầu tư theo chất lượng được kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM, nhưng khái niệm “quality” đang ngày càng được mở rộng. Trước đây, dịch chuyển đầu tư theo chất lượng chủ yếu mô tả xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà Hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao. Hiện nay, nhu cầu đã mở rộng sang những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng.

Điều đó cũng có nghĩa không phải mọi tòa nhà Hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.

Ở chiều ngược lại, các dự án Hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.

Thị trường vì thế đang chuyển từ cuộc cạnh tranh bằng vị trí sang cuộc cạnh tranh bằng giá trị sử dụng. Với khách thuê, bài toán không chỉ là thuê được một diện tích, mà còn phải cân đối giữa chi phí, hình ảnh thương hiệu, khả năng kết nối và hiệu quả khai thác không gian. Với chủ nhà, điều này đòi hỏi đầu tư vào vận hành, tiện ích và dịch vụ, thay vì chỉ dựa vào lợi thế sẵn có của tòa nhà. Đây cũng là yếu tố khiến sự phân hóa giữa các tài sản rõ trong cùng một phân khúc. Những dự án chậm nâng cấp sẽ khó duy trì lợi thế, ngay cả khi sở hữu vị trí tốt.

Phóng viên: Triển vọng thị trường trong trung và dài hạn được nhìn nhận thế nào?

Bà Chương Quốc Đoan: Tại khu vực lõi TP.HCM, nguồn cung mới hạn chế sẽ tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Những dự án hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng sẽ có cơ hội củng cố vị thế.

Trong khi đó, xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm sẽ tạo thêm dư địa cho các dự án có khả năng kết hợp giữa chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí. Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê.

Tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng tàu cũ, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics. Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, các tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê được kỳ vọng duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.

Với những diễn biến hiện tại, thị trường văn phòng TP.HCM đang cho thấy một trạng thái tích cực hơn: nhu cầu phục hồi, tỷ lệ lấp đầy tăng, nguồn cung mới được kiểm soát và khách thuê ngày càng chọn lọc. Cán cân vì vậy đang dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn, song sự cân bằng bền vững sẽ phụ thuộc vào khả năng nâng chất lượng tài sản, kiểm soát chi phí và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu sử dụng.

Xin cảm ơn bà!

Hải Yến

Tin khác

Không để giá đất thành “ẩn số” đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp và sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Nhưng để đất đai trở thành nguồn lực phát triển, cơ chế phải giúp doanh nghiệp dự liệu được chi phí, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và tránh tình trạng mỗi địa phương hình thành cách thực hiện khác nhau.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Sáu tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón lượng nguồn cung lớn nhưng sức mua không theo kịp: 102.500 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống 25,5%. Nghịch lý đáng chú ý là thanh khoản suy yếu nhưng giá sơ cấp vẫn khó giảm khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, chi phí vốn của doanh nghiệp cao, giá nhân công và vật liệu cùng tăng. Trong bức tranh đó, hạ tầng quy mô lớn đang tạo kỳ vọng cho chu kỳ dài hạn, nhưng áp lực nợ vay và trái phiếu tiếp tục đặt ra bài toán sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Không chỉ đẹp để bán, phải vận hành sinh lời

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang tái định vị, từ kỳ vọng tăng giá sang tạo dòng tiền thực, vận hành hiệu quả và gia tăng giá trị tài sản.

Dữ liệu - “trái tim” của khu công nghiệp thông minh

Hiện nay, chi phí vận hành của khu công nghiệp (KCN) vốn tập trung chủ yếu ở 4 nhóm: điện và chiếu sáng, sửa chữa bảo trì, nhân sự và quản lý, nước và xử lý thất thoát. Đại diện một KCN cho biết, với diện tích rộng khoảng 300ha, chỉ một đường ống nước rò rỉ ngầm hoặc thiết bị điện trục trặc có thể ngốn hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi năm trước khi được phát hiện bằng mắt thường. Chi phí vận hành KCN có khi còn bị “đội” lên từ các khoản sửa chữa khẩn cấp, bộ máy nhân sự cồng kềnh, vi phạm cam kết dịch vụ (SLA) với khách thuê và thậm chí mất cơ hội thu hút các tập đoàn FDI lớn. Đó cũng là lý do và động lực để KCN tiến đến mô hình quản trị thông minh nhờ vào dữ liệu và công nghệ.

Chuẩn mực mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Mô hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển từ tăng trưởng cao sang tạo lập giá trị – nơi chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững đóng vai trò quyết định. Triển vọng đầu tư dài hạn vẫn rất hấp dẫn nhờ các nền tảng cơ bản vững chắc và dòng vốn có xu hướng ưu tiên các tài sản được quản lý chuyên nghiệp và có khả năng tạo ra thu nhập ổn định.

Văn phòng tích hợp: Cuộc đua mới không chỉ nằm ở giá thuê

Cùng với quá trình đô thị hóa, mô hình văn phòng tích hợp đang dần thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn không gian làm việc. Không chỉ cung cấp diện tích văn phòng, các dự án này kết hợp khách sạn, F&B, bán lẻ và nhiều dịch vụ khác, tạo thêm giá trị cho người sử dụng, đó là chia sẻ của ông William sGramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.

Condotel: Đã đến lúc quản lý theo công năng?

Hàng trăm nghìn condotel, officetel đang tồn tại, nhưng pháp lý vẫn "chạy theo" tên gọi. Đã đến lúc quản lý theo công năng để khai thông nguồn lực?

Gia Lai: Quy hoạch Nhơn Hội mở rộng không gian phát triển, hướng tới trung tâm kinh tế đa ngành

Việc điều chỉnh Quy hoạch chung Khu kinh tế Nhơn Hội đến năm 2050 sẽ mở ra không gian phát triển mới với trọng tâm là du lịch, dịch vụ, đô thị, công nghiệp công nghệ cao, logistics và các ngành kinh tế gắn với lợi thế biển của tỉnh Gia Lai.

Vinhomes khởi công khu đô thị đa mục tiêu hơn 600 ha tại xã Bình Minh và xã Tam Hưng, Hà Nội

Hà Nội, ngày 28/08/2026 - Công ty Cổ phần Vinhomes khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị đa mục tiêu quy mô hơn 600 ha tại xã Bình Minh và xã Tam Hưng, Hà Nội. Dự án góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường, tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, qua đó đồng hành cùng Chính phủ và thành phố Hà Nội trong chiến lược phát triển nhà ở, chỉnh trang và phát triển đô thị.

Chính thức khai trương trung tâm thương mại Vincom Plaza Đan Phượng

Ngày 28/8/2026, Vincom Plaza Đan Phượng - Trung tâm thương mại thứ 91 của Vincom - chính thức khai trương, hướng tới chào mừng kỷ niệm 81 năm Ngày Quốc khánh (2/9/1945 – 2/9/2026). Với quy mô gần 27.000 m², hệ sinh thái mua sắm, ẩm thực và giải trí đa dạng cùng hàng loạt mô hình lần đầu xuất hiện tại Đan Phượng và phía Tây Hà Nội, Vincom Plaza Đan Phượng mở ra một điểm hẹn mới cho cộng đồng, nơi nhịp sống hiện đại giao thoa cùng bản sắc địa phương.