Thủ Thiêm: Kiến tạo vị thế "song trung tâm"

Dù nguồn cung hạn chế, bất động sản trung tâm và vùng phụ cận Thủ Thiêm vẫn hút mạnh dòng tiền

Kiến tạo hạt nhân mới trong kỷ nguyên đô thị nén

Câu chuyện về sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh trong thập kỷ tới không thể tách rời khỏi trục Đông, nơi Thủ Thiêm đang được định hình không chỉ là một khu đô thị mới, mà là một "cực tăng trưởng" độc lập. Theo ông Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới với những điều kiện đặc biệt hiếm có: nền văn hóa năng động, sức hút quốc tế mạnh mẽ và vai trò đầu tàu kinh tế quốc gia.

Ông Thiên nhấn mạnh, quá trình Chính phủ quyết liệt tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng ngàn dự án, cộng hưởng với làn sóng đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng chiến lược và định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế đã tạo ra một "cơ hội lịch sử" để Thủ Thiêm bứt phá.

"Trong bối cảnh đó, Thủ Thiêm không chỉ là phần mở rộng của trung tâm cũ, mà đang trở thành một cực tăng trưởng độc lập, gánh vác sứ mệnh đưa TP. Hồ Chí Minh trở thành trung tâm tài chính Đông Nam Á", ông Thiên phân tích.

Các chuyên gia đã viện dẫn định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) về khu trung tâm (CBD). Theo đó, CBD là vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, có mật độ việc làm cao nhất và hạ tầng giao thông công cộng dày đặc. Đối chiếu với các tiêu chí này, Thủ Thiêm với quỹ đất rộng, quy hoạch bài bản và vị thế cửa ngõ phía Đông đang hội tụ đầy đủ yếu tố để tiệm cận mô hình CBD hiện đại chuẩn quốc tế.

Thực tế quy hoạch cho thấy, khái niệm "đô thị nén" và "trung tâm mở rộng" đang được tái định nghĩa. Trung tâm TP. Hồ Chí Minh giờ đây không còn gói gọn trong các quận cũ (Quận 1 và 3). "Vùng lõi" đang lan tỏa sang toàn bộ khu Quận 2 (cũ), bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây chính là chiến lược tạo thế cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm, giảm tải áp lực cho vùng lõi lịch sử.

Một trong những cú hích quan trọng nhất cho khu vực này là Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025. Nhìn sang bài học từ Seoul (Hàn Quốc), sự ra đời của IFC tại Yeouido đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa khủng khiếp. Yeouido từ một bãi cát ven sông đã lột xác thành "Phố Wall của Hàn Quốc", hoạt động song song với CBD truyền thống, kéo theo sự bùng nổ về nhu cầu lưu trú hạng sang, thương mại và dịch vụ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Trung tâm tài chính quốc tế không phát triển theo hướng đô thị truyền thống mà là nơi tập trung hệ thống tài chính hiện đại. Bất động sản tại đây phải đáp ứng yêu cầu khắt khe về công nghệ, năng lượng xanh. Do đó, khu vực lõi tài chính sẽ ưu tiên không gian cho các định chế tài chính, quỹ đầu tư và chuyên gia quốc tế, thay vì các công trình dân sinh như trường học, nhà trẻ để tránh quá tải hạ tầng".

Chính định hướng này tạo ra nhu cầu bức thiết về một "vành đai dân sinh" chất lượng cao bao quanh lõi tài chính, nơi các doanh nhân và chuyên gia quốc tế lựa chọn sinh sống. Điều này lý giải vì sao hạ tầng kết nối đang được đẩy nhanh với tốc độ chưa từng có. Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), các cầu kết nối Thủ Thiêm với Quận 1 và Quận 4 (cũ), quy hoạch đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành đang dệt nên một mạng lưới giao thông liên vùng hoàn chỉnh, tạo nền tảng vững chắc cho thế trận "song trung tâm".

Dòng tiền thông minh đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới

Sự dịch chuyển của quy hoạch đã tác động trực tiếp và mạnh mẽ lên bức tranh thị trường địa ốc. Trong khi TP. Hồ Chí Minh từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, bất động sản khu vực trung tâm (bao gồm cả cũ và mới) vẫn duy trì sức hút mãnh liệt, đặc biệt là phân khúc chung cư cao tầng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn đưa ra những con số biết nói: Trong 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, phân khúc chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm của toàn thị trường. Đáng chú ý, trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng, mức độ quan tâm đến chung cư hạng sang (giá từ 80 triệu đồng/m2) trong quý III/2025 đã tăng vọt 168% so với cùng kỳ năm trước.

Sự quan tâm này đã phản ánh ngay vào mặt bằng giá. Tại Quận 1 (cũ), các dự án thứ cấp đã chạm ngưỡng 413 triệu đồng/m2. Ngay tại "trung tâm mới" Quận 2 (cũ), mức giá cũng đã thiết lập ở mức 314 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng chung phổ biến từ 101-182 triệu đồng/m2.

Lý giải về hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân đến từ cả hai phía: nhu cầu ở thực tăng cao trong khi giá nhà đất thổ cư (nhà phố, đất nền) đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số. Số liệu giai đoạn 2015-2025 cho thấy, đất nền trung tâm tăng giá tới 384%, nhà phố tăng 134%. Áp lực tài chính này đã thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng sang chung cư cao tầng, nơi có mức đầu tư hợp lý hơn, nhưng lại sở hữu hệ tiện ích, an ninh và môi trường sống vượt trội chuẩn quốc tế.

Trong bức tranh tăng trưởng chung, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) nổi lên như một điểm sáng nhờ hưởng lợi trực tiếp từ sự trỗi dậy của Thủ Thiêm. Dữ liệu quý III/2025 ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản tại An Phú tăng gần 10% so với quý trước.

Với lợi thế "kế cận" Thủ Thiêm nhưng sở hữu không gian thoáng đãng hơn, kết nối trực tiếp các trục huyết mạch như Mai Chí Thọ, Song Hành và cao tốc Long Thành - Dầu Giây, khu vực này đang trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư sành sỏi. Sự xuất hiện của các dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), đang góp phần định hình lại tiêu chuẩn sống tại đây, đón đầu làn sóng cư dân tinh hoa dịch chuyển về phía Đông.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích: "Nhìn dài hạn, Thủ Thiêm và các vùng phụ cận như An Phú không chỉ là không gian mở rộng, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng".

Nhận định về tương lai, giới chuyên môn đồng thuận rằng bất động sản trung tâm bao gồm cả vùng lõi lịch sử và cực tăng trưởng mới Thủ Thiêm - Nam Rạch Chiếc - sẽ giữ vị thế đặc biệt.

"Đây là phân khúc có nhu cầu ổn định và chịu ảnh hưởng trực tiếp tích cực từ năng lực kết nối hạ tầng. Những yếu tố này giúp bất động sản trung tâm duy trì sức đề kháng tốt trong trung và dài hạn, ngay cả khi thị trường chung trải qua các chu kỳ điều chỉnh", ông Quốc Anh khẳng định.

Khi IFC Thủ Thiêm đi vào vận hành và mạng lưới giao thông hoàn thiện, giá trị bất động sản tại khu vực này sẽ không chỉ được đo bằng mét vuông đất ở, mà sẽ gắn liền trực tiếp với sự thịnh vượng của hệ thống tài chính toàn cầu đang hiện diện tại đây. Đó chính là bảo chứng vàng cho các quyết định đầu tư ở thời điểm hiện tại.