Tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Toàn cảnh phiên họp

Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại phiên họp thứ 25 (ngày 24/8/2023) và được tiếp thu, hoàn thiện một bước theo ý kiến chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, liên quan đến các nội dung: Phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật (Điều 1); công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6); chính sách của Nhà nước đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản (Điều 7); nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 23); thời hạn để cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời chủ đầu tư về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh (khoản 4 Điều 24); các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản (khoản 1 Điều 43); thực hiện thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản qua tài khoản ngân hàng (khoản 2 Điều 47)… Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 9 điều, bổ sung 1 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).

Tại phiên họp, các địa biểu đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo và thảo luận một số vấn đề lớn còn có ý kiến khác nhau. Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9 dự thảo Luật), một số ý kiến đề nghị bỏ khoản 3 Điều 10 (dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5) do các trường hợp này không phù hợp với khái niệm “kinh doanh bất động sản”, không có mục đích kiếm lời và đã được điều chỉnh bởi một số luật khác.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 2 phương án.

Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.

Phương án 2: Đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý một số vấn đề lớn.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì: Hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, do những chủ thể được đăng ký ngành, nghề kinh doanh chuyên nghiệp, không điều chỉnh đối với các giao dịch dân sự thông thường. Hiện nay, các giao dịch này đang thực hiện theo Bộ luật Dân sự, các chủ thể giao dịch vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định tại các luật về thuế, không phải tuân thủ các điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản và không vướng mắc trong thực tiễn.

Việc bắt buộc tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình phải tuân thủ điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh, trong khi chưa có đánh giá tác động của chính sách; chưa làm rõ được sự cần thiết về quản lý nhà nước đối với các trường hợp này và thực tế sẽ không quản lý được; có nguy cơ gây vướng mắc, cản trở cho các giao dịch dân sự trong xã hội.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 Điều 23 dự thảo Luật). Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. Về nội dung này, có 2 phương án.

Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án, do đó tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25 dự thảo Luật.

Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Về số tiền đặt cọc, đại diện Ủy ban Kinh tế cho rằng, số tiền đặt cọc cần được quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Nếu quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường; nếu quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia. Do đó, dự thảo Luật được chỉnh sửa tại khoản 6 Điều 23, quy định số tiền đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua…