TOD tạo động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, mô hình Phát triển định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) đã nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng nhất của thế kỷ 21.

TOD không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà thực chất là một triết lý quy hoạch tổng thể nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao. Đây là giải pháp thông minh nhằm giải quyết những thách thức lớn của các đô thị hiện đại: ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, và sự thiếu hụt không gian sống chất lượng cao.

Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn trên thế giới và mang lại những lợi ích rõ rệt về giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, giảm phát thải carbon và tăng năng suất kinh tế. Điều đáng chú ý là các thành phố áp dụng TOD không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Các thành phố áp dụng TOD không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ: “Trong hai thập kỷ rưỡi từ 1990 đến 2015, các dự án bất động sản ở TPHCM có phần giới hạn sự phát triển trong phạm vi đường vành đai 2, chủ yếu tập trung trong bán kính 10 km từ trung tâm thành phố. Mô hình tăng trưởng tuân theo sự mở rộng tự nhiên dọc theo hạ tầng hiện có, chủ yếu là mạng lưới đường bộ, trong khi các dự án có định hướng giao thông công cộng vẫn còn vắng bóng”.

Ban đầu, khái niệm TOD - với định nghĩa nhấn mạnh phát triển đô thị kết nối với các ga giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ 1km - chưa thực sự tạo được sức hút mạnh mẽ tại Việt Nam. Cư dân ở các thành phố lớn của Việt Nam trong quá khứ vẫn ưu tiên khả năng kết nối đường bộ đến trung tâm thành phố bằng phương tiện cá nhân hơn là các lựa chọn giao thông công cộng. Tuy nhiên, quan điểm này đã trải qua một sự chuyển đổi đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy nhờ các dự án metro, vốn bị trì hoãn nhiều năm, chính thức đi vào hoạt động vào tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM).

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả hai thị trường. Con số này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các dự án có liên quan đến hệ thống giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản của hai thành phố lớn nhất Việt Nam.

Các dự án bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động. Cụ thể, mức tăng giá trung bình khoảng 200-250 USD/m2 trong một năm. Điều này tương đương với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị rõ rệt mà các dự án TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.

Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn rõ rệt và ấn tượng hơn nữa. Các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022. Tốc độ tăng trưởng đặc biệt ấn tượng 19% này càng đáng ghi nhận khi xét trong bối cảnh thị trường bất động sản chung đang đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn này.

Việc xây dựng tuyến metro đầu tiên của thành phố từ 2015 đến 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt lịch sử quan trọng. Tất cả các bên liên quan - từ nhà phát triển, người mua nhà đến cơ quan quản lý nhà nước - bắt đầu nhận ra tiềm năng biến đổi mạnh mẽ của mô hình TOD. Cụ thể ở TP.HCM, các dự án TOD đã thúc đẩy sự mở rộng đô thị chưa từng có về phía đông, vượt ra ngoài lõi đô thị truyền thống để tiến vào khu vực chưa được phát triển cho đến đường vành đai 3. Trong khi đó, khu vực hành lang phía tây nằm giữa đường vành đai 2 và 3 vẫn phần lớn chưa được khai thác do chưa có cú hích hạ tầng.

Tại TP.HCM, các dự án TOD đã thúc đẩy sự mở rộng đô thị mạnh mẽ về phía đông

Từ năm 2025 trở đi, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng TOD như một giải pháp để giảm sự tập trung dân cư ở các khu vực nội thành. Sự thay đổi chính sách này, kết hợp với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo đường vành đai, đã tạo ra động lực mới, hứa hẹn sẽ cải thiện hệ thống đường vành đai với sự phát triển cân bằng theo mọi hướng. Sự thay đổi này phù hợp với xu hướng rộng hơn đã nổi lên trong thập kỷ qua: các khu đô thị tích hợp quy mô lớn.

Đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô với quỹ đất đáng kể, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại. Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án.

“Thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, mô hình mở rộng và phát triển các thành phố trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn. Thách thức này sẽ định hình và quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam” - chuyên gia JLL phân tích.